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SRC Research: Analysen für die breite Masse

SRC Research covert zahlreiche heimische Immobilien-Aktien, darunter S Immo, CA Immo, UBM. Als bankenunabhängiges Researchhaus kann SRC seine Analysen auch nach Inkrafttreten von MiFID II kostenlos bereitstellen. Im Interview haben wir mit SRC-Gründer und –Geschäftsführer Stefan Scharff über sein Geschäftsmodell und seine Einschätzung zu einigen heimischen Immo-Aktien gesprochen.

Herr Scharff, Sie haben vor mittlerweile 15 Jahren SRC Research gegründet. Was macht ihre Company aus?

Stefan Scharff: Wir sind ein  bankenunabhängiges Analysehaus mit Schwerpunkt auf Immobilienaktien und einigen ausgesuchten Finanzwerten, das institutionellen Anlegern eine fundierte Entscheidungshilfe und wertvolle Informationen in kompakter Form an die Hand gibt. Unser regionaler Fokus ist das deutschsprachige Europa. Professionelle Anleger wie beispielsweise Fonds, Vermögensverwalter sowie Pensionskassen und Stiftungen können mit unseren Analysen zu den von uns gecoverten Aktien oftmals bessere Entscheidungen bei ihren Veranlagungen treffen. Wir sind bankenunabhängig, unsere Kunden sind die Emittenten und somit können wir allen Kapitalmarktteilnehmern unser Research gleichermaßen zur Verfügung stellen und haben so auch die weitaus größte Verbreitung, wenn man uns mit Banken und deren Researchabteilungen vergleichen mag. 

Ich möchte nocheinmal auf die Verbreitung zurückkommen. Wer erhält denn Ihre Analysen?

Unser Verteiler umfasst derzeit etwa 1.200 Institutionelle Anleger und zudem 300 bis 400 Vertreter der einschlägigen Print- und Onlinemedien.  Unser Re­search findet zudem auch Verbreitung über Bloomberg, Thomson Reuters, S&P Capital IQ und andere prominente Plattformen. 

Wie Sie bereits erwähnt haben, zahlen bei Ihnen die Emittenten für das Research. In Zeiten von MiFID II kommt Ihnen dieses Geschäftsmodell sicher zu Gute.

Ganz klar. Vor MiFID II haben die Banken die Unternehmen analysiert und etwas Geld über Brokerage Comissions im Wertpapierhandel oder über Designated Sponsoring Mandate mit den Emittenten verdient, die das Research mit einschlossen, ohne dass dafür extra bezahlt wurde. Insgeheim hofft jede Bank, die eigene Gewinnrechnung dadurch zu verbessern, dass man bei der nächsten Kapitalerhöhung oder einer ähnlichen Kapitalmarkttransaktion vom Emittenten mandatiert wird, weil sich nur für ein solches Mandat der dahinter stehende Aufwand im Research so richtig lohnt.  Jetzt, nach Inkrafttreten von MiFID II im Januar, dürfen die Banken ihr Research nicht mehr for free anbieten und müssen Verträge mit Institutionellen Anlegern über die Lieferung von Research abschließen oder eben auch den Emittenten das Research in Rechnung stellen, wo wir aber wohl meist ein besseres Preis-Leistungsverhältnis aufzuweisen haben.  

Große Fondsgesellschaften, wie etwa die Union Investment oder Deka, werden daraufhin wohl mehr eigene Analysten auf der Buy-Side einstellen. Die kleineren und mittelgroßen Anleger sind hingegen froh, wenn sie auf fundierte Analysen von etablierten bankenunabhängigen Research-Häusern zurückgreifen können, die sich das Geld von den Emittenten holen und ihr Research dadurch wie gewohnt kostenfrei den Investoren anbieten können. 

Haben Sie einen Begriff davon, wieviel die Banken nun verlangen für das Research?

Von einem mittelgroßen österreichischen Bankhaus habe ich gehört, dass allein für das Österreich-Research etwa 30.000 bis 40.000 Euro pro Jahr an Institutionelle verrechnet werden, bzw. sogar 60.000 bis 70.000 Euro für das gesamte europäische Research-Universum. Das ist für manche professionelle Anleger eine beträchtliche Summe, zumal wenn man von mehreren Analysten das Research lesen will.  Zuviel Banken-Research wird dann sicher nicht bestellt werden, da diese zusätzlichen Kosten ja aus den Management Fees bedient werden müssen, die im Normalfall aufgrund des Wettbewerbs der Vermögensverwalter untereinander auch nicht allzu üppig sind. Für viele Institu­tionelle kommt kostenloses Re­search daher sehr gelegen. Sie haben quasi eine weitere fundierte Meinung, für die sie selbst nicht bezahlen müssen.

Kann man sagen, dass Sie durch MiFID II  sogar eine Belebung Ihres Geschäfts spüren?

MiFID II ist ja noch ganz neu. Und ich denke das Jahr 2018 wird eher ein Orientierungs- bzw. Übergangsjahr werden, wo alle Investoren und auch die Banken mal schauen werden, wie es so läuft.  Und um ehrlich zu sein, haben wir in unserem Bereich, nämlich dem Immobilien- und Finanz-Sektor, schon sehr sehr viele namhafte Emittenten in unserer Coverageliste. Ich denke, man muss jetzt noch abwarten. Eine österreichische Immo-Firma, ich sag jetzt keinen Namen, hätten wir vielleicht bald dazu bekommen, aber das hat sich durch einen angekündigten Deal nun erledigt.

Eine österreichischen Immo-Firma, die noch nicht in der Coverageliste von SRC Research ist,  ist die Immofinanz. Allerdings covern Sie die CA Immo. Wie ist ihre Einschätzung zu einer möglichen Fusion der beiden Gesellschaften?

Dass die russischen Assets der Immofinanz nun verkauft sind, hat die Wahrscheinlichkeit für einen Deal zwar gefördert. Ob das allerdings bei dem hohen Kurs der CA Immo jetzt noch wirklich Sinn macht, das sei einmal dahin gestellt. Zudem ist eine 75 Prozent-Mehrheit bei einer CA Immo-Hauptversammlung auch nicht so einfach zu bekommen. In jedem Falle kommt CA Immo auch sehr gut alleine klar. Der gute Kursverlauf der CA Immo-Aktie in den letzten zwei Jahren gab unserer positiven Einschätzung jedenfalls Recht.

Sie covern großteils Immobilien-Gesellschaften. Was sind aktuell die großen Themen in der Branche?

Der Trend geht sicher in Richtung größerer Einheiten in der Immobilien-Branche.  Die Konsolidierung am Immobilien-Markt ist also ein großes Thema, aber auch die stark gesunkenen Renditen durch die enorme Nachfrage nach hochwertigen Liegenschaften, sowohl bei Wohn- als auch bei Büro- und anderen Gewerbeimmobilien. Das Angebot ist dadurch knapper geworden und ermöglicht wenig Spielraum für sinkende Kaufpreise. Es ist daher absehbar, dass wir auf den niedrigen Renditen in Österreich und Deutschland jetzt erst einmal verharren werden. Durch das knappere Angebot werden viele Immobiliengesellschaften danach beurteilt, was sich aktuell noch in der Entwicklungspipeline befindet. Oder gibt es Objekte im Bestand, die man noch zu vernünftigen Preisen modernisieren bzw. revitalisieren kann, um dann höhere künftige Mieteinnahmen zu realisieren. Das alles werden wichtige Zukunftsthemen bei Immobiliengesellschaften sein.

Wie viele Updates darf ein Kunde von SRC Research eigentlich jährlich erwarten?

Wir kommentieren die Geschäftsberichte und die Quartalsberichte. Sollte sich unterjährig noch etwas ergeben, kommentieren wir das in vielen Fällen auch noch. Wie beispielsweise zuletzt bei der UBM. Die Gesellschaft hat Ende 2017 und Anfang 2018 diverse Verkaufstransaktionen abgeschlossen und wir haben dazu Mitte Januar ein Update gebracht. 

Und wie lange benötigen Sie für ein Research?

Bei der Eröffnung einer Coverage sind es schon meistens sechs Wochen bis zwei Monate, je nach Geschäftsmodell. Updates nach Zahlen veröffentlichen wir meist entweder noch am selben Tag oder am Folgetag.

Sie haben kürzlich eine sehr renommierte Auszeichnung erhalten, den Thomson Reuters Analyst Award 2017 für ihre Branche „Real Estate Europe“ als Number 1 Stock Picker of the Year. Herzliche Gratulation hierzu von uns. Was bedeutet dieser Titel für Ihr Unternehmen und für Sie persönlich?

Ja, wir alle bei SRC Research haben uns über den Titel als Top Stock Picker of the Year mit einem Absolute Return der Empfehlungen von 29 Prozent sehr gefreut. In Europa gibt es sehr viele hervorragende Analysten für Immobilienaktien und es ist eine tolle Auszeichnung für die sehr harte und kontinuierliche Arbeit der letzten Jahre. 

Mich persönlich hat das sehr bewegt, zumal ich erst der zweite Deutsche bin, der ihn für die europäische Immobilienbranche bekommen hat. Man weiß natürlich, dass es diesen Oscar der Analystenzunft schon lange gibt, aber wenn man ihn dann in den eigenen Händen hält, ist es nochmal was ganz anderes.

Ich kann mir gut vorstellen, dass dieser Award eines der Highlights in Ihrer Karriere darstellt. Was nehmen Sie sich dennoch für die Zukunft vor?

Wir wollen schon noch partiell unser Coverage-Universum
ausbauen. Erst kürzlich haben wir etwa die Coverage für die Demire Deutsche Mittelstand Real Estate AG aufgenommen. Und auch unsere Reichweite bei Investoren wollen wir noch weiter erhöhen und verspüren hier durch MiFID II Rückenwind. Zudem gibt es im September wieder unser jährliches SRC Research Investorenforum, bei dem im vergangenen Jahr mehr als 160 Teilnehmer waren. Da sollen es heuer sicher nicht weniger werden und wir gehen von einem sehr prominenten Programm bei unserer mittlerweile dann schon fünfzehnten Veranstaltung aus. Viele prominente Immobilienvorstände werden bei uns am 6. September zu Gast sein, um Anlegern aus erster Hand einen Überblick über Status Quo und Zukunftsaussichten zu geben. Ich freue mich, dass uns wie in den Vorjahren mit den  Kommunikationsexperten von Kirchhoff Consult und den Immobilienbewertern von Wüest Partner Deutschland zwei sehr prominente Premium Partner aus dem Kapitalmarkt und aus dem Immobiliengeschäft ihre Unterstützung zugesagt haben. 

Text: Christine Petzwinkler 

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Aus dem Börse Social Magazine #13
(Jänner 2018)





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