"Darum will uns Vonovia" (Daniel Riedl, Buwog, im Transkript boersenradio)

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Börsenradio: Seit Jahren findet in der Immobilienbranche eine Art Konsolidierung statt. Das sieht meist so aus, dass die großen Player die kleineren übernehmen. So entstehen unter anderem auch neue Giganten. Die neueste Story in dieser schon länger andauernden Geschichte: Der deutsche Wohnungskonzern Vonovia will die Buwog übernehmen. Herr Riedl, auch mit Ihnen hatte ich in der Vergangenheit ja über diese Übernahmesituation gesprochen auf dem Markt. Aber ja, da hatte ich weniger vermutet, dass Sie einer der Nächsten sind - jetzt ist es soweit. Wie kam es, dass Sie nun Übernahme-Kandidat sind?

Daniel Riedl: Ich würde das vor allem darauf zurückführen, dass wir unsere Arbeit in den letzten Jahren recht erfolgreich getan haben. Also wir haben uns nicht am Silbertablett präsentiert, um quasi das Opfer einer Übernahme zu sein, sondern wir haben uns darauf konzentriert, erfolgreich zu wachsen – das vor allem im Development-Geschäft – und dass wir dadurch, dass wir eben unsere Arbeit gut und erfolgreich gemacht haben, attraktiver geworden sind, ist ein Nebeneffekt. Wenn man also daran denkt, dass wir 2014 mit 13 Euro-Kurs an die Börse kamen und heute 29 Euro und fünf Cent für das Unternehmen, für die Aktie bezahlt werden, dann ist da ja auch ganz enorm Wert geschaffen worden und trotzdem sieht die Vonovia einen Mehrwert in dem, was wir einbringen, nämlich im Bestandsimmobiliengeschäft, wo Synergien zu erheben sind und im Development-Geschäft, wo wir einfach eine Kompetenz einbringen können, die so in der Vonovia derzeit nicht vorhanden ist. Und die Vonovia quasi uns Wachstumsmöglichkeiten für das Development-Geschäft eröffnen kann, die wir wahrscheinlich so auch nicht hätten.

Ich hatte mich jetzt dann auch gefragt: Warum genau will die Vonovia genau Sie? Mit der conwert wurde ja bereits eine österreichische Immobilienfirma gekauft, vor kurzem. Mir wurde damals von Vonovia-Seite versichert, dass der Kauf trotz der Österreich-Aktivität ist und nicht wegen des Österreich-Portfolios. Sie sind ja hauptsächlich tätig in Berlin, Wien und Hamburg und zwar in genau dieser Reihenfolge, also da ist auch viel Österreich-Geschäft drinne. Wie war die Kommunikation von der Vonovia aus? Kauft man Sie wegen Ihrem Österreich-Geschäft oder trotz Österreich-Geschäft?

Ja, wahrscheinlich ist es eine Kombination aus beidem. Also, die Vonovia, glaub‘ ich, macht keinen Hehl daraus, dass sie die 27.000 Wohnungen in Deutschland interessieren, weil dort Synergien zu heben sind. Die Vonovia hat auch keinen Hehl daraus gemacht, dass das Timing momentan optimal ist, weil die Entscheidung zu fällen ist, ob man den Österreich-Bestand der conwert verkauft oder behält und wenn man jetzt mit dem BUWOG-Bestand in Österreich auch auf eine kritische Größe in Richtung Effizienz kommt und auch in Österreich Effizienzen zu heben sind, dadurch dass der conwert-Bestand dort mittelfristig da integriert wird. Aber ein ebenfalls ganz wesentlicher Punkt, glaube ich, unsere Attraktivität und die Entscheidung der Vonovia sich für uns zu interessieren, dass ist eben das Development-Geschäft, das sich zwar auch auf Deutschland und Österreich aufteilt. Aber es ist geplant, dass in Deutschland die Plattform, die die BUWOG fürs Development hat, zur Plattform fürs Development der Vonovia-Gruppe wird und es ist auch geplant, dass wir in Österreich weiter Wohnungen bauen und zwar, so wie auch in Deutschland zum Verkauf, wie auch ins eigene Portfolio und wir werden im Rahmen der weiteren Diskussionen auch zu besprechen haben, ob wir mehr Wohnungen ins Portfolio bauen, weil das hoch attraktiv ist, mangels anderer Akquisitionsmöglichkeiten, wenn man eben über die entsprechende Development-Kompetenz verfügt.

Aber auch in Österreich, beziehungsweise muss man sich Gedanken um das Österreich-Geschäft machen? Es gibt ja auch da die Möglichkeiten es zu verringern, zu vernachlässigen oder vielleicht sogar zu verkaufen?

Riedl: Keine Frage. Also theoretische Möglichkeiten, es gibt ein Bekenntnis der Vonovia zum langfristigen Engagement in Österreich und zwar nicht nur in Wien, sondern in Österreich und daher gehe ich davon aus, dass die Bestände langfristig bewirtschaftet werden. Es gibt auch ein Commitment der Vonovia die Österreich-Struktur als mehr oder weniger selbstständige, eigene Struktur, als Tochterunternehmen, als Länderstruktur aufrecht erhalten zu wollen und eben keine Synergien quer besonders über die Länder besonders zu suchen, sondern eher die Synergien in den Ländern zu suchen. Da ist geplant, die deutschen Bestände der BUWOG in die Vonovia zu integrieren und die österreichischen Bestände der Vonovia, sprich conwert in die BUWOG zu integrieren. Aber es wird weniger daran gedacht, länderübergreifende Synergien zu erheben, weil es doch trotz aller Ähnlichkeiten unterschiedliche Rechtssysteme gibt, weil auch die SAP-, IT-Systeme an die entsprechenden Rechtslagen angepasst sind und so weiter. Da gäbe es deutlich weniger Synergien, die würde man eben eher in den Ländern heben und zusätzlich zum Thema Synergien taucht eben das Thema Development auf, mit den die Vonovia mit uns einsteigen will. Man schafft es, das Thema Development in seine Wertschöpfungskette zu integrieren.

Wohnungsbau ist ja immer auch ein politisches Thema. Es gibt ganz aktuell eine neue Regierung in Österreich. Wie viel politische Forderungen kommen vielleicht durch diesen Kauf auch noch auf Sie zu?

Riedl: Um ehrlich zu sein, kann ich das schwer beurteilen, weil die Regierung offensichtlich heute erst angelobt wurde und ich habe gerade ein Übernahme-Wochenende hinter mir. Also ich bin noch nicht einmal dazu gekommen, Zeitung zu lesen, auch im Wesentlichen kaum dazu gekommen, zu schlafen. Diese Übernahmen finden übers Wochenende statt, das heißt, da wird am Freitagabend approached und am Montagmorgen muss die Sache quasi fertig sein. Das heißt, ich bin irgendwie gar nicht in der Lage, politische Dinge in Österreich sinnvoll zu kommentieren. Wo Sie zweifellos recht haben ist ,Wohnen ist immer politisch‘, weil Wohnen sich mit einem Grundbedürfnis aller Menschen beschäftigt und wir daher auch mit einem besonderen Gut, nämlich unseren Wohnungen umgehen und das ist natürlich extrem wichtig für unsere Kunden.

Es kommt ja noch ein Thema auf Sie zu, was Sie beschäftigt hat: Nämlich die Halbjahreszahlen. Die stehen auch noch in dieser Woche an, kurz vor Weihnachten kommen nochmal Zahlen. Im Sommer hatten wir über Rekordergebnisse zum vergangenen Jahr gesprochen. Die Zahlen, die werden jetzt natürlich überstrahlt durch die Übernahme. Aber schauen wir trotzdem mal kurz drauf, was für eine Indikation Sie jetzt ein paar Tage vorher schon geben können. Wie war denn das Halbjahr 17/18 für die BUWOG?

Also das Halbjahr der BUWOG ist grundsätzlich sehr positiv gelaufen. Sie werden verstehen, dass wir Vorveröffentlichungen der Zahlen weder der Vonovia noch anderen einzelnen Teilnehmern Einzeldaten geben können. Wir haben unser Aufwertungsergebnis bereits im Vorfeld bekannt gegeben und wir gehen davon aus, dass das Halbjahresergebnis im Rahmen der Guidance, dir wir fürs Gesamtjahr gegeben haben, nämlich 125 Millionen Recurring FFO entsprechend anteilig ausfällt.

Ihre Aktie hat sich auch gut entwickelt in diesem Halbjahr. Allzeit-Hoch-Niveau sehen wir. Die Vonovia, die will ja mit 29 Euro und fünf Cent, was Sie bereits angesprochen hatten, einen Aufschlag von 18 Prozent auf den Kurs von Freitagabend zahlen. Ja, wenn man heute mal guckt, sind sie schon wieder fast so teuer. Wir haben 17,5 Prozent plus in der Aktie, Stand jetzt des Interviews: 28 Euro 90. Wie ist denn der Kaufpreis in Anbetracht dieses Anstiegs jetzt zu bewerten?

Naja, ich glaube, der Anstieg entsteht ja durch das Angebot. Also ich glaube, dass die Vonovia eine angemessene Prämie und einen angemessenen Preis für unsere Gesellschaft, für die Aktien bezahlt. Ich glaube, vorbehaltlich der Stellungnahmen, die wir auch rechtlich noch abzugeben haben, wenn das Angebot letztendlich vorliegt, dass da ein fairer Preis geboten wird. Der Markt rechnet ganz offensichtlich damit, dass das Angebot angenommen wird, sonst könnte die Aktie nicht so hoch oder so nahe schon an dem mutieren, was der Übernahmepreis ist, der letztendlich Mitte oder Ende März zur Auszahlung fällig wäre. Also offensichtlich schätzt der Markt die Wahrscheinlichkeit als hoch ein, dass das Angebot angenommen wird. Das ist zumindest meine persönliche Schlussfolgerung aus der rasanten Kursentwicklung von heute, die eben Ergebnis der Ankündigung des Angebots der Vonovia ist.

Ja richtig. Natürlich ist noch gar nichts spruchreif, bisher ist es nur das Angebot. Also gut, dass Sie das nochmal betont haben. Gehen wir trotzdem auch mal einfach mal das Szenario an: Es würde alles so funktionieren und schauen mal, wie es weitergeht. Die Vonovia, die spricht ja von millionenschweren Einsparungen. Wie geht’s weiter mit der BUWOG dann?

Geplant von der Vonovia-Seite, und das haben wir auch im BCA, also im Business Commercial Agreement, über dieses Wochenende verhandelt ist, das Österreich eine selbstständige Länderstruktur beibehält fürs Bestands-Management und auch für Development-Struktur in Österreich und das Development in Deutschland zum Herzstück des Developments der Vonovia werden wird. Wir gehen davon aus, dass der BUWOG-Bestand in Deutschland entsprechend in die Vonovia integriert wird. Sie Synergien werden also hauptsächlich durch die Verbindungen der beiden Länderstrukturen deutscher Bestand Vonovia, deutscher Bestand BUWOG und österreichischer Bestand der BUWOG und conwert/Vonovia-Bestand auch in Österreich, das dort die meisten Synergien zu heben sind.

Wie geht’s weiter für Ihre Mieter? Ich hatte heute schon einen Kommentar gelesen, wo es hieß: Als Mieter würde ich mich sicher nicht unbedingt freuen, denn die geplanten FFO- und NFO- Verbesserungen, sowie Kosteneinsparungen könnte Vonovia möglicherweise nur mit entsprechendem wirtschaftlichem Druck auf die Mieter realisieren …

Also ich gehe nicht davon aus, dass sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen in Österreich dadurch verändern. Das tun sie ganz sicher nicht. Es ändert sich ja auch der Vermieter, also die Gesellschaft nicht, sondern nur in der Konzernstruktur etwas. Also ich gehe davon aus, dass sich an den Mietkonditionen in Österreich nichts ändert. Ich gehe davon aus, dass wir für die Mieter in Deutschland vor allem Effizienzen nutzen können. Dass wir Sanierungen zum Beispiel gemeinsam billiger einkaufen können. Die Vonovia kauft mit einer eigenen Handwerker-Organisation mit Sicherheit aufgrund des Volumens billiger ein als wir das tun und dort wird’s Vorteile geben können. Und die Vonovia hat sich meiner persönlichen Einschätzung in den letzten Jahren zu einem sehr dienstleistungs- und kundenorientieren Unternehmen entwickelt und wir können da von der modernen Struktur, von Callcenter-Strukturen und so weiter der Vonovia entsprechend mitprofitieren. Also ich würde nicht erkennen können, wo es Verschlechterungen für die Mieter gibt, weil die gesetzlichen Rahmenbedingungen sowohl in Deutschland als auch in Österreich für die Wohnungen ja nicht anders sind als für die BUWOG.

Wie geht’s weiter mit der Aktie? Die conwert, die ist ja inzwischen von der Börse gegangen, hat auch einen Platz im ATX freigemacht. Wann käme – so muss ich ja sagen – wann käme bei Ihnen das Delisting?

Ich glaube, der Zeitplan sieht vor, dass die Vonovia im Februar das offizielle Angebotsdokument einreicht, das Ende März die Anbots-Frist abläuft und dann wird man sehen, ob die gesetzliche Mindesthürde von 50 Prozent und einer Aktie erreicht ist und danach wird die Vonovia über die entsprechenden weiteren Maßnahmen zu entscheiden haben. Ob und wann es zu einem Delisting kommt, muss letztendlich dann die Vonovia entscheiden, das lässt sich aus heutiger Sicht auch so noch nicht abschätzen.

Eine Wie-geht’s-weiter-Frage habe ich noch, nämlich wie geht’s weiter mit Ihnen selbst? Sie werden dann Vonovia-Vorstand?

Ja, die Vonovia, die hat es quasi zur Bedingung gemacht, dass ich an Bord bleibe. Also es ist mir eine Ehre da quasi in den Vonovia-Vorstand einzuziehen. Ich werde zukünftig für das Österreich-Geschäft und für das Development-Geschäft generell der Vonovia im Vorstand zuständig sein. Ich freue mich darüber, dass man offensichtlich Wert gelegt hat darauf, mich im Unternehmen zu halten und sehe das als große Herausforderung, quasi ein Vorstandsmandat in einem DAX-30-Konzern annehmen zu können.

Ja, dann bleibt zum Schluss nur noch die Frage: Sie empfehlen ja den Aktionären das Angebot anzunehmen, genauso wie Vorstandskollegen und Aufsichtsrat. Das zumindest habe ich so gelesen. Aus welchem Grund? Wie ist Ihre Ansage an die Aktionäre?

Also vorbehaltlich des offiziellen Angebotsdokuments und der rechtlich dann erforderlichen Stellungnahmen empfehlen wir die Annahme des Angebots, weil wir es für unsere Aktionäre attraktiv halten. Ich selbst werde meine Aktien, meine persönlichen Aktien, die Aktien meiner Familie entsprechend der Vonovia anbieten und finde, dass der Preis entsprechend den Wert unseres Unternehmens reflektiert und daher haben sowohl Vorstand als auch Aufsichtsrat sich entschlossen, das Angebot entsprechend zu unterstützen.

Dann wünsche ich mal viel Erfolg auf diesem Weg. Schauen wir mal wie es weitergeht. Herr Riedl, vielen Dank!

Ich danke. Alles Gute!

Hinweis: Audio unter http://www.wienerborse.at (barrierefrei, Österreich) bzw. http://www.boersenradio.at (Login, Komplett-Feed).

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