UBM-CEO im Interview - Transparenz, Kontinuität und Track Record zählen

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Die im ATXprime notierte UBM Development AG machte zuletzt mit dem schnell platzierten 120 Mio. Euro-Bond, mit der Milliarden-Pipeline sowie den guten Gewinnaussichten und neuen, kommenden Rekordjahren Schlagzeilen. Wir sprachen mit CEO Thomas G. Winkler über die Hintergründe des guten Flows.

Das Bond 006-Cover dieser Ausgabe bezieht sich auf die sechs Bonds, die die UBM seit 2014 begeben hat. Wird man im kommenden Jahr von Bond 007 sprechen können?

Thomas G. Winkler: Ich dachte, diese Zahl ist schon besetzt. Im Ernst: Wir gehen 2020 davon aus, dass es eine Fortsetzung geben wird. Am Bondmarkt sind wir ja schon so etwas wie ein Household-Name. Das basiert auf unserer Transparenz, der Kontinuität am Kapitalmarkt - auch am Fremdkapitalmarkt - präsent zu sein, und auf dem Track Record. Es gibt keine einzige Anleihe von uns, die nicht erheblich über pari notiert. Für uns bedeuten die Bondemissionen einen enormen Wettbewerbsvorteil, weil wir uns dieses Kapital aufnehmen und als Mezzaninkapital in unsere Projekte einbringen können, und das zu einer Verzinsung von drei Prozent oder weniger. Konkurrenten, die nicht an der Börse notieren oder am Kapitalmarkt präsent sind, bezahlen zwischen acht und zwölf Prozent. Das macht dann schon einen riesigen Unterschied aus. Das ist der Return, den man für die Transparenz bekommt.

Der im November begebene Bond war in nur eineinhalb Stunden beim Maximalvolumen von 120 Mio. Euro platziert. Wie schafft man das?

Dieser Sieg hat viele Väter. Es ist die eingespielte Zusammenarbeit zwischen dem Finanzvorstand Patric Thate und unserem Investor Relations-Team rund um Anna Vay auf unserer Seite und dem Bankenkonsortium auf der anderen Seite. Und die Fremdkapitalgeber setzen auf uns aufgrund unseres Track Records sowie des Vertrauens, das wir geschaffen haben, aber auch aufgrund der Aftermarket-Performance der bisherigen Bonds.

Wer hat gezeichnet? Mehr Institutionelle oder Private?

Von den 75 Mio. Euro, die zum Umtausch bereit gestanden sind, ist ein Drittel getauscht worden. Das waren überwiegend Privatanleger, denn die ursprüngliche Emission hat sich an Privatanleger gewendet. In weiterer Folge haben wir ein ganz granulares, über Österreich hinausgehendes Buch gehabt, auf das wir sehr stolz sind. Das auch sehr geprägt war von Institutionellen Anlegern.

Die Verzinsung ist von 3,125 Prozent beim 2018er-Bond auf nun 2,75 Prozent gesunken. Ist der Boden hier erreicht?

Wir haben die Fristigkeit unserer Finanzierung viel mehr im Fokus als den letzten Basispunkt. Ich sage immer, wir sind in einer Branche, die in Prozentpunkten denkt, und dann macht es natürlich auch für die Anlegerloyalität keinen Sinn, den letzten Basispunkt herauszuquetschen. Vom Risikoaufschlag her, den die UBM bekommen hat, der also ganz unabhängig vom Zinsniveau und vom absoluten Kupon ist, haben wir uns erheblich verbessert. Da sehen wir, dass wir mit einem Risikoaufschlag von 240 bis 250 Basispunkten am Boden der Box angekommen sind. Vielleicht sind noch, aufgrund der Qualität unserer Bilanz und der Projekte, 25 Basispunkte möglich. Eine Hoffnung, dass es darüber hinaus geht, haben wir nicht wirklich. Wie das allgemeine Zinsniveau und der Mid-Swap sich bewegen, wissen wir alle nicht.

Sie haben zuvor schon die Wichtigkeit der IR-Tätigkeit erwähnt. Als Mitgründer des Cercle Investor Relations Austria (C.I.R.A.) ein Schwerpunkt für Sie? 

Investor Relations ist für uns sehr wichtig. Wir haben uns das so aufgeteilt, dass das Fremdkapital vom CFO Patric Thate betreut wird und das Eigenkapital, also die Aktionäre, von mir. Ich komme ja aus der IR. Und habe das von Anfang an genossen und immer spannend gefunden, das Unternehmen in seiner Gesamtheit darstellen zu können. Ich bin mein Leben lang am Kapitalmarkt tätig, und das muss man mögen, sonst macht man das ja nicht. Ich bin überzeugt davon, dass man aus jedem Investorengespräch etwas lernen kann, man muss nur genau genug hinhören. Es muss aber jedem auch bewusst sein, dass man im Wettbewerb um Kapital steht, und daher ist es wichtig,  bei den Investorengesprächen schnell zum Punkt zu kommen. Wir sind mit einer hohen Kontinuität bei den Investoren und nicht nur, wenn wir Kapital benötigen. Und um auf die C.I.R.A.-Gründung zu kommen: In Deutschland gab es ja damals schon den DIRK (Anm.: Deutscher Investor Relations Kreis) und so haben Carina Lafite, früher Investor Relations bei der EVN und ich, ich war damals bei Maculan, die Idee geboren, uns auch in Österreich zusammenzuschließen, um unser Gewicht zu verstärken. Es ist dann mit Gerhard Bachmaier von Wienerberger und Doris Königsberger von der Brau AG ein Nukleus entstanden, den wir Cercle Investor Relations Austria genannt haben. Und wie man heute sieht, ist etwas Großes daraus geworden.

Die UBM-Aktie ist in diesem Jahr gut unterwegs und liegt year to date mehr als 30 Prozent im Plus. Da kann man zufrieden sein.

In diesem Jahr sind wir zufrieden, wir sind ein Outperformer im Vergleich zum ATX. Und man darf, wenn man sich die gut laufenden Immobilien-Aktien anschaut, nicht vergessen, dass bei uns Übernahme- oder Fusionsphantasie keine Rolle spielen.  Und damit ist der Kursanstieg in diesem Jahr erfreulich. Die Aktie bewegt sich in die richtige Richtung, ist aber mit einem KGV von unter 7 sicherlich von der Bewertung her nicht dort, wo man guten Gewissens sagen könnte, sie ist fair bewertet.

Im Zuge der Präsentation der 9m-Zahlen haben sie weiteres Wachstum der 2 Mrd. Euro Pipeline angekündigt. Wo geht es hin?

Um es in der Fußballsprache auszudrücken: Wir spielen in einer neuen Liga und streben nicht nur einen Titel, sondern mehrere an. Und so können wir auch mehrere Großprojekte verfolgen und abschließen und müssen keine Wahl treffen, ob wir jetzt ein Büroprojekt in Berlin oder ein Wohnprojekt in Prag machen. Wir können beides machen und beides mit einem großen Volumen. Wir gehen davon aus, und darauf deutet unser hoher Cash-Bestand von über 250 Mio. Euro hin, dass dieser Bestand in absehbarer Zeit abgerufen wird. Zwar kann man in unserer Branche nicht immer auf Quartale hinsteuern, aber in den nächsten Monaten wird ein diesbezüglicher Newsflow stattfinden.

Ein großes Projekt steht in München an.

In München Moosach, konkret in der Baubergerstraße, soll ein Projekt auf einem 3 ha großen Grundstück mit einem Volumen von mehreren 100 Mio. Euro entstehen. Wir sind in sehr intensiven und konstruktiven Gesprächen mit der Stadt München, die selbstverständlich erkennt, was notwendig ist, um den Standort, der für Arbeitnehmer als der attraktivste aller Standorte in Deutschland gilt, weiter attraktiv zu halten. Wir haben die Baubergerstraße letztes Jahr eingekauft, um sie in einem Zeitraum von drei bis vier Jahren einer Umwidmung zuzuführen und wir sind optimistisch, dass dieser Zeitraum auch einzuhalten ist.

Die Projektdauer ist auch hinsichtlich Kapitalbindung wesentlich. Gibt es hier Richtwerte für Sie?

Ja, die gibt es. Wir unterscheiden zwischen sogenannten Schnelldrehern, dem Brot- und Butter-Geschäft und langfristigen Outperformern. Schnelldreher sind Projekte, die sich in zwei Jahren realisieren lassen. Das heißt, man kauft sie kurz vor Baubeginn, wie zB die Siebenbrunnengasse von der S Immo. Hier ist auf der Development-Seite nicht viel zu machen, aber in der Umsetzung schon. Die Brot- und Butter-Projekte dauern in der Regel ca. vier Jahre - von der Akquisition bis zur Fertigstellung. Da sind schon Genehmigungen, vor allem die Widmung, vorhanden. Und dann gibt es noch die langfristigen Outperformer, wie die bereits erwähnte Baubergerstraße in München, von denen wir ausgehen, dass sie Outperformer sind, wo eine Widmung bzw. ein B-Plan noch ausständig sind. Diese Projekte dauern über vier Jahre. Bei jedem Projekt haben wir einen  konkreten Umsetzungsplan, um nachhaltige und kontinuierliche Erträge und Cashflows zu generieren.

Sie haben des Öfteren bereits betont, den Büro-Bereich, der jetzt etwa mit 15 Prozent in ihrem Portfolio gewichtet ist, auf ca. 30 Prozent erhöhen zu wollen. Der Fokus soll dabei auf Wien und Berlin liegen. Warum gerade dort? 

Etwa 40 Prozent des Startup-Geldes in Europa ist in Berlin konzentriert. Die Wahrscheinlichkeit, dass dieser Prozentsatz  durch Events wie den Brexit eher steigt als fällt, ist sehr hoch. Und das ist die große Chance, die Berlin bietet. Und Wien ist als lebenswerteste Stadt vielfach prämiert, bietet einen attraktiven Mix aus Sicherheit, Infrastruktur, Freizeitwert, Kultur und nicht zuletzt Schönheit. Des Weiteren ist Wien vom geographischen Mittelpunkt in Europa besser gelegen als so manch andere Stadt. Und davon glauben wir auch nachhaltig profitieren zu können. Darüber hinaus gibt es derzeit nicht recht viele Büroprojekt, die in drei bis fünf Jahren fertiggestellt sein werden. Auf der anderen Seite gibt es aber Mietverträge, die in drei bis fünf Jahren auslaufen, und Mieter - zB große Anwaltskanzleien - sind gewohnt umzuziehen, um die Vorteile von neuen Mietverträgen zu generieren. Und da wird es aus unserer Sicht in Wien eine Lücke geben, die wir versuchen zu nutzen. Es gibt in Wien gute Standorte für modernen Büroraum, aber ich bitte um Verständnis, dass ich unsere Pläne nicht in den Medien diskutiere.

Der Fokus der UBM liegt auf 12 Metropolen und auf reinem Development. Soll das so bleiben?

Ja, das bleibt so. Wir sind ein Pure Play Developer, also ein reinrassiger Entwickler. Und wir sehen unsere Projekte ausschließlich durch die Brille von Investoren. Bei globalen Investoren ist es nun einmal so, dass man wesentlich mehr Überzeugungsarbeit leisten muss, wenn man in B-Städte gehen möchte. In der momentanen Phase und Marktpositionierung, die wir uns erarbeitet haben, müssen wir bei der Lage keinen Kompromiss machen.

Was wir aber überlegen ist, neben dem Hotelpachtgeschäft weitere wiederkehrende Einnahmensströme zu generieren. Das ist auch eine Forderung des Kapitalmarktes, und daher überlegen wir, unser Geschäftsmodell in diese Richtung zu erweitern. Das wäre aber nicht wieder zurückzugehen in die Bestandshaltung, sondern einen kontinuierlichen Einkommensstrom aus unserem Geschäftsmodell Immobilien-Entwicklung zu generieren. Man darf sich diesbezüglich überraschen lassen.

Darf man davon ausgehen, dass es auch bei der Dividende ein positive Überraschung geben wird?

Alles, was wir zum jetzigen Zeitpunkt sagen können, ist, dass wir die Dividende sicher nicht kürzen werden. Unsere Dividendenpolitik ist gekennzeichnet durch Kontinuität und ist auch Ausdruck unserer Zuversicht hinsichtlich zukünftiger Profitabilität. Nachdem wir gesagt haben, dass wir in den kommenden zwei Jahren mit einem weiteren Ansteigen der Profitabilität rechnen, gibt es keinen Grund, eine defensive Dividendenpolitik zu fahren. Ganz im Gegenteil.

Im Sinne des beteiligten Managements?

Wir haben ein Aktienoptionsprogramm eingeführt, bei dem die Top 20-Führungskräfte die Möglichkeit bekommen, am Unternehmenserfolg direkt zu partizipieren. Das Executive Committee hat insgesamt 5 Mio. Euro in die UBM investiert. Das Aktienoptionsprogramm wird das erste Mal im September 2020 schlagend und stellt eine fünfprozentige Partizipation an der Wertschaffung sicher. Somit gibt es eine Interessenssynchronisation, bei der  das Management dem Geschäft nicht mehr Liquidität entzieht, als unbedingt notwendig, aber auch als Aktionär an einer Rendite des eingesetzten Kapitals interessiert ist. 

Wanderpokal und  Smeil-Award

Die UBM Development AG  wurde vor kurzem gleich mit zwei Auszeichnungen aus zwei verschiedenen Börse Social Network-Initiativen geehrt. Zum einen erhielt das Unternehmen einen Wanderpokal, der für die längste durchgehende Plustage-Serie eines ATXprime-Unternehmens vergeben wurde. Die Aktie stieg 14 Tage in Folge. Der Wanderpokal steht im Lounge-Raum der UBM, aber nur so lange, bis eine andere Austro-Aktie mehr als 14 Tage in Folge steigt.

Einen Smeil-Award gibt es für den UBM-Newsletter „ubm magazin“, der regelmäßig ein ansprechendes Potpourri aus Immobilienwirtschaft, Stadtplanung und Design bietet. 

Text: Christine Petzwinkler   Fotos: Michaela Mejta

Aus dem "Börse Social Magazine #35" - 1 Jahr, 12 Augaben, 77 Euro. Ca. 100 Seiten im Monat, ca. 1200 Seiten Print A4

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