Der Swimming Pool als Wertfaktor bei Wohnimmobilien

Ein privates Schwimmbecken gilt lange Zeit als reines Lifestyle-Objekt. Für die Immobilienbewertung handelt es sich aber um eine bauliche Anlage, die je nach Ausführung, Lage und Marktsegment messbar auf den Verkehrswert wirkt. Die Frage, unter welchen Bedingungen sich die Investition amortisiert und wie Gutachter den Effekt tatsächlich beziffern, beschäftigt Eigentümer, Käufer und Investoren.

Was Marktdaten zur Wertsteigerung zeigen

Eine interessante Untersuchung von Immowelt aus 2021 zeigt, dass ein Swimmingpool den Angebotspreis eines durchschnittlichen Einfamilienhauses in Deutschland um rund 13 Prozent erhöht, was bei fünf Zimmern, 140 Quadratmetern Wohnfläche und 600 Quadratmetern Grundstück einem rechnerischen Aufschlag von 46.890 Euro entspricht. Ermittelt wurden die Werte über ein hedonisches Preismodell für fest verbaute Becken, nicht für Aufstellpools. Bei Eigentumswohnungen fällt der Effekt mit rund zwei Prozent deutlich geringer aus, da die Nutzung meist mit anderen Parteien geteilt wird. Andere Quellen relativieren das Bild. Engel & Völkers nennt Spannen zwischen zehn und 20 Prozent, abhängig von Region, Größe, Ausführung und Art des Pools, und betont, dass diese Wertsteigerung nur bei fachmännisch verbauten Swimmingpools zu erwarten ist. Im gehobenen Segment einzelner Regionen werden dagegen Wertsteigerungen von fünf bis acht Prozent genannt, bei Baukosten von 60.000 bis 120.000 Euro für ein Becken mit Technik, Einfassung und Poolhaus. Ob sich die Investition für den Eigentümer auszahlt, hängt also von der konkreten Preisklasse seiner Immobilie ab.

Bewertungsrechtliche Einordnung

Im Sachwertverfahren nach Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und den Sachwertrichtlinien fließen Außenanlagen als eigener Wertbestandteil ein. Ein fest eingebautes Becken wird über Herstellungskosten, Alter und wirtschaftliche Restnutzungsdauer erfasst. Die Nutzungsdauer eines soliden Beckens liegt bei fachgerechter Ausführung bei mehreren Jahrzehnten, während Technik, Folie oder Abdeckung deutlich kürzere Zyklen aufweisen. Wer plant, den Effekt auf den Verkehrswert zu maximieren, sollte auf eine dokumentierte Ausführung achten, dazu zählen statische Nachweise, Wärmeschutz nach GEG und die Konformität der Elektroinstallation mit DIN VDE 0100-702. Ein hochwertig gebauter Swimming Pool mit belastbarer Dokumentation lässt sich im Rahmen einer Verkehrswertermittlung besser abbilden als ein Selbstbau ohne Nachweise.

Für die laufende Bewirtschaftung sind zusätzlich die Betriebskosten relevant. Umwälzpumpe, Filter, Heizung und Wasseraufbereitung schlagen jährlich mit vier- bis fünfstelligen Beträgen zu Buche, je nach Beckengröße, Nutzungsdauer und Energiepreisniveau. Diese Kosten mindern die Nettorendite der Investition und gehören in jede seriöse Kalkulation.

Kriterien, an denen Käufer und Gutachter messen

Am Markt zeigt sich, dass nicht jeder Pool gleich bewertet wird. Für die Preisfindung sind vor allem folgende Punkte belegbar relevant, Bauart und Materialien, Beheizung und Abdeckung, Energieeffizienz der Technik, Integration in Garten und Architektur, gültige Baugenehmigung sowie Wartungshistorie. In gefragten Lagen wie süddeutschen Ballungsräumen, Küstenregionen und ausgewählten Ferienmärkten ist die Zahlungsbereitschaft für ein hochwertiges Becken höher, in strukturschwachen Regionen dagegen deutlich niedriger. Bei Ferienimmobilien wird ein Pool inzwischen häufig als Standard erwartet, was die Vermarktung erleichtert, aber den Aufpreis für die Ausstattung kleiner ausfallen lässt.

Ein Pool ist damit weder pauschal Wertbringer noch reines Konsumgut. Er wirkt wie andere bauliche Investitionen, mit Renditepotenzial in bestimmten Lagen und Preissegmenten und einem klaren Kostenblock im Betrieb. Wer eine Anschaffung erwägt, sollte die erwartete Wertsteigerung mit den tatsächlichen Herstellungskosten, den laufenden Aufwendungen und der geplanten Haltedauer der Immobilie abgleichen. Für die Bewertung im Verkaufsfall zählt am Ende die Kombination aus Bauqualität, Dokumentation und Marktumfeld, nicht der Katalogpreis der Anlage.

Christian Drastil: Wiener Börse Plausch

Börsepeople im Podcast S25/17: Jana Micka

Bildnachweis

1. Swimming Pool - https://pixabay.com/photos/pool-house-luxury-swim-that-blue-5055009/

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