05.03.2024,
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Wien (OTS) - Seit 2013 erfasst Standort + Markt in den 20 größten
Städten Österreichs sämtliche Shopflächen und verfügt damit über ein
unabhängiges Monitoring zum Zustand und den Veränderungen der
österreichischen Ballungszentren. Der jährliche "S+M City Retail
Health Check" geht mittlerweile in seine elfte Runde und wird
traditionell gemeinsam mit dem Handelsverband präsentiert. Durch die
Analyse von 24 Geschäftsbereichen (Einkaufsstraßen) plus 16
ausgewählten Kleinstädten mit insgesamt 13.300 Shops auf einer Fläche
von rund 2 Mio. Quadratmetern liegt eine sehr hohe Transparenz zum
Shopflächengeschehen in Österreich vor. Wie sehen die Ergebnisse im
Detail aus?
Zwtl.: Minus 9.000m²: Shopflächenrückgang in den Städten setzt sich
fort, Mode besonders betroffen
Die rückläufige Entwicklung der Handelsflächen seit 2018 ist ein
Beleg unserer veränderten Konsumgewohnheiten. Zuerst die Pandemie,
später die hohe Inflation und die daraus resultierende
Immobilienkrise haben den Strukturwandel befeuert, der die heimischen
Stadt- und Ortsbilder unverkennbar trifft.
"Der Trend des Shopflächenrückgangs setzt sich das sechste Jahr in
Folge fort. Auch 2023 gab es keine Wende, in den wichtigsten
Einkaufsstraßen haben wir im Handel erneut rund 9.000m2 verloren.
Dabei sind 90% der Ortskerne und Peripherien in den ländlichen
Regionen noch gar nicht berücksichtigt, wo sich das tatsächliche
Ausmaß aufgrund langer Laufzeiten bei Miet- und Pachtverträgen erst
noch zeigen wird", fasst Handelsverband-Geschäftsführer Rainer Will
zusammen.
"Positiv ist, dass auch die Leerstandsquote in den 40 untersuchten
Innenstädten des Landes von 6,8% auf 6,7% minimal zurückgegangen ist.
Das liegt aber vor allem daran, dass viele Geschäftslokale nach einem
Leerstand nun in einer Umbauphase stecken, die oftmals weg vom Retail
und hin zu anderen Nutzungen führt, etwa Arztpraxen oder
Friseursalons. Der Leerstand geht also leicht zurück, aber die
Flächen gehen weg vom Handel", so Will.
Zwtl.: Modehandel besonders betroffen
Allein im Modehandel ist die Verkaufsfläche in den heimischen
Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern im letzten Jahrzehnt um 17,8%
eingebrochen. Fashion nimmt zwar in den Innenstädten noch immer fast
die Hälfte der gesamten Einzelhandelsflächen ein, hat aber seit 2014
deutlich an den internationalen Onlinehandel verloren. "Ursächlich
dafür ist sowohl die Teuerungskrise, aber auch ausbleibende Reformen
und die lähmende Bürokratie, die den stationären Handel in Österreich
stärker belastet als in allen anderen EU-Ländern", sagt
Branchensprecher Rainer Will.
Durch die hohe Inflation hat sich nochmals ein Multiplikator der
Aufwände gebildet. Manche Nahversorger und Kleinhändler sind zwar am
Papier in Betrieb, allerdings drückt die Kostenbelastung die
geöffnete Tür zu. Hoffnungsschimmer ist die Stimmungslage der Händler
für 2024, die zumindest auf leichten Optimismus schließen lässt.
Städte im 10-Jahres-Vergleich: Wien, Dornbirn, Amstetten & Leoben
legen zu
Mittlerweile finden sich nur mehr acht Einkaufsstraßen, die eine
positive Shopflächenentwicklung aufweisen. Der Flächenverlust war
2020 und 2021 deutlich spürbarer als in den Jahren zuvor, hat sich
aber seit 2022 zumindest eingebremst.
Zwtl.: Die größten Shopflächen-Zugewinne in den letzten zehn Jahren:
Wien, Landstraßer Hauptstraße (+6,5%)\nDornbirn (+5,9%)\nWien, City (+2,7%)\nAmstetten (+2%)\nLeoben (+1,4%)\nZwtl.: Die größten Shopflächen-Verluste in den letzten zehn Jahren:
St. Pölten (-28,1%)\nWiener Neustadt (-20,9%)\nSteyr (-17,3%)\nKrems (-14,8%)\nVillach (-10,7%)\n Manche Städte, wie etwa St. Pölten, verzeichneten durch die
Schließung von Leiner starke Verkaufsflächenrückgänge, in anderen
Städten war es der massive Verkaufsflächenüberhang an der Peripherie,
der zu diesen Schrumpfungsprozessen führte. Hier wurden
zwischenzeitlich bereits einige Flächen vom Einzelhandels-Markt
genommen und anderen Nutzungen zugeführt (z.B. Büros, Arztpraxen,
Hotels, Lagerflächen etc).
"In Anbetracht der Veränderung des Branchenmixes in den heimischen
Primär- und Sekundärstädten wird deutlich, dass das
Kurzfristbedarfsangebot – also der Lebensmittelhandel – in den
letzten drei Jahren deutlich auf beinahe 12% erstarkt ist. 2023 haben
wir aber einen leichten Rückgang verzeichnet, der Peak dürfte somit
bereits überschritten worden sein", erklärt
Standort+Markt-Geschäftsführer Hannes Lindner. "Die
Bekleidungsbranche hingegen hat kontinuierlich deutliche Verluste
hinnehmen müssen. Im letzten Jahrzehnt ist die Verkaufsfläche mit
minus 100.000m² regelrecht erodiert."
Zwtl.: Verkaufsflächenranking: MaHü bleibt an der Spitze, verliert
aber spürbar
Das österreichische Verkaufsflächenranking wird weiterhin von der
Mariahilfer Straße in Wien angeführt. Allerdings hat die größte
Einkaufsstraße des Landes in den letzten zwei Jahren massiv an
Verkaufsfläche verloren (-6%) und liegt nur noch knapp vor der Wiener
City.
Top 5: Gesamtverkaufsfläche
1. Wien, Mariahilfer Straße (210.500m2)
2. Wien, City (209.800m2)
3. Graz (168.500m2)
4. Linz (141.700m2)
5. Innsbruck (117.100m2)
Zwtl.: 6,7%: Leerstandsquote geht erneut zurück
Die Leerstandsquote – das sind leerstehende Flächen, die keine
Umbauaktivitäten aufweisen – liegt in den 24 betrachteten
Innenstadtbereichen der Primär- und Sekundärstädte mit 4,9% (Vorjahr:
5,3%) etwas höher als in Österreichs Shoppingcentern (4,6%; Vorjahr:
4,4%). In Toplage respektive A-Lage beträgt der Gesamtwert gute 4,2%
und befindet sich sogar leicht unter der Quote der Einkaufszentren.
"Insgesamt hat sich – und das ist definitiv erstaunlich – die
Leerstandsquote im Sample aller heimischen Citys, also Primär-,
Sekundär- und Kleinstädte, seit 2021 von 7,4% auf 6,7% reduziert, in
den A-Lagen kam es ebenso zu einer leichten Verbesserung. Der
jahrelange Abwärtstrend mit steigenden Leerstandsquoten in der
Gesamtbetrachtung hat sich also trotz multipler Krisen ins Gegenteil
gedreht", so Standort+Markt-Gesellschafter Roman Schwarzenecker.
"Allerdings verzeichnen wird seit einigen Jahren ein maßgebliches
Wachstum bei Flächen im Umbau, die oftmals ehemalige Shopflächen
beinhalten. Ob diese zukünftig tatsächlich einen Nutzer finden,
bleibt offen. Unter dieser eher pessimistischen Vorahnung gibt es nun
zwei Szenarien für die nahe Zukunft: Entweder es wird die
Leerstandsquote wieder steigen, oder es reduzieren sich die
Verkaufsflächen in den Citys abermals. Frei nach dem Motto ‚Zahnarzt
statt Mode und Accessoires‘.“
Zwtl.: Österreichs Citys mit der niedrigsten Leerstandsquote:
1. Mödling (0,6%)
2. Feldkirch (2,0%)
3. Wien, Favoritenstraße (2,4%)
4. St. Pölten (2,7%)
5. Wien, Meidlinger Hauptstraße (2,8%)
Zwtl.: Österreichs Citys mit der höchsten Leerstandsquote:
1. Steyr (11,6%)
2. Wiener Neustadt (10,1%)
3. Klagenfurt (9%)
4. Eisenstadt (8,9%)
5. Leoben (8,1%)
Zwtl.: Langsame Erholung in Tourismus-Hochburgen Salzburg und Wien
Traditionell liegen Salzburg, Innsbruck und die Wiener City –
allesamt Tourismus-Hochburgen mit entsprechend hoher
Passantenfrequenz – auf den vorderen Plätzen des Städtevergleiches.
Aufgrund der Pandemie hat sich dieses Blatt in den letzten vier
Jahren auf Kosten einiger städtischer Geschäftsbereiche gewendet.
Insbesondere 2020 und 2021 sanken die Übernachtungszahlen im
Städtetourismus spürbar, was sich gravierend auf den
innerstädtischen Handel niederschlug.
Während der Anstieg der Leerstandsquote in der Wiener City moderat
vonstattenging (von 3,4% auf 4,5%), fiel dieser in Salzburg um fünf
Prozentpunkte deutlich gravierender aus (von 1,6% auf 6,5%). Im
jüngsten Beobachtungszeitraum hat sich die Lage für die Wiener City
(-1,1 Prozentpunkte) und Salzburg (-0,5 Prozentpunkte) wieder etwas
entspannt. Ob die niedrigen Leerstandsquoten vergangener Jahre schon
bald wieder erreicht werden können, ist jedoch ungewiss.
Die Wiener Neustädter Innenstadt hat zwar mit 10,1% noch immer
eine erhöhte Leerstandsquote, hat aber durch zahlreiche Initiativen
der Stadt (z.B. Erneuerung der Fußgängerzonen, Marienmarkt) damit
begonnen, sich der Leerstandsproblematik zu stellen. "So werden freie
Flächen dem Handel entzogen und anderen Nutzungen oder
Zwischennutzungen zugeführt. Impulse werden auch durch einzelne
Immobilienprojekte erwartet. Leerstandsquoten von 20% und mehr weisen
die Innenstädte von Bruck an der Mur, Horn, Liezen, St. Veit an der
Glan, Bruck an der Leitha und Knittelfeld auf, welche allesamt Teil
des Kleinstädte-Samples sind", erklärt Roman Schwarzenecker.
Zwtl.: Fazit: Lage für Händler bleibt aber herausfordernd.
Fluktuationsraten von mehr als 15% in großen Citys wie Innsbruck
und Klagenfurt bzw. von knapp 20% in der A-Lage von Eisenstadt sind
bemerkenswerte statistische Ausrufezeichen, die eines illustrieren:
Den Einzelhändlern, Dienstleistern und Gastronomen steht das Wasser
bis zum Hals. Geschäftsaufgaben stehen auf der Tagesordnung. Teuerung
und massiv gestiegene Kreditkosten bei gleichzeitiger
Kaufzurückhaltung sind Ingredienzien für eine gefährliche
Entwicklung: Die Kräfte zahlreicher Shopbetreiber sind aufgezehrt,
die Lustlosigkeit wächst.
Die Betrachtung der „harten“ Leerstandsquote allein genügt nicht.
„Hart“ ist ein Leerstand, wenn bei einem leerstehenden Shop keinerlei
Umbauarbeiten sichtbar sind. Kumuliert man den harten Leerstand der
Primär- und Sekundärstädte (4,9%) mit in Umbau befindlichen
Leerstehungen (3,9%), so liegen wir zwischenzeitlich bei 8,8%
Gesamtleerstand. Nur 2021 lag dieser Wert mit 9% noch höher, das
All-Time-High lauert also um die Ecke. Dies ist der erste Grund,
wieso manches Citybild auch optisch von Leerstand geprägt ist.
Das ist aber nur eine Seite der Medaille, die andere Seite ist der
Shopflächenrückgang. Der Grund, warum die Leerstandsquote seit 2020
nicht um 4,6%-Punkte (!) höher liegt, ist den
Liegenschaftseigentümern geschuldet: Diese haben nach länger
andauerndem Leerstand offenkundig das Handtuch geworfen und bieten
die ehemalige Shopfläche nicht mehr als solche an. Stattdessen haben
sich im Vorjahr 41 Shops zu Büroflächen, 11 Shops zu sozialen
Einrichtungen, 17 Shops zu Lagerstätten und 7 Shops zu Arztpraxen
gewandelt. Ohne diese Flächentransformationen läge der
Leerstandsanteil sogar bei 12,9%.
Zwtl.: HV-Händlerbefragung: 26% erwarten Gewinn, 35% einen Verlust
Die Ergebnisse der jüngsten Händlerbefragung des Handelsverbandes
(n=218) bestätigen diese Vermutungen:
26% der heimischen Händler erwarten für 2024 einen Gewinn, 35% einen Verlust und 39% ein ausgeglichenes Ergebnis;\n18% haben für heuer einen Expansionsstopp ausgerufen;\n10% der Handelsbetriebe haben heuer Filialschließungen geplant
(4% einen Filialausbau);\n11% wollen ihre Geschäftstätigkeit noch in diesem Jahr beenden;\n Kleine und mittelständische Betriebe (KMU) stehen besonders unter
Druck. In diesem Segment planen heuer sogar 13%, ihre
Geschäftstätigkeit bis Jahresende zu beenden. Nur 24% der KMU-Händler
erwarten, 2024 mit einem Gewinn abzuschließen.
Zwtl.: Was empfiehlt der Handel den Regulatoren?
"Unsere jüngste Befragung zeigt, dass der Handel trotz aller
Bemühungen und Optimierungen weiter unter Druck bleibt. Mehr als ein
Drittel der heimischen Händler erwarten heuer Umsatzverluste, nur ein
Viertel rechnet mit einem positiven Jahresabschluss. Besonders der
Mittelstand bräuchte dringend unternehmerfreundliche
Rahmenbedingungen", bestätigt Rainer Will.
"Die Bewirtschaftung von Retail-Flächen wird immer weniger
rentabel, wenn die Paketflut aus Drittstaaten weiter zulegt. Damit
verlieren auch unsere Ortskerne an Attraktivität. Wir fordern faire
Spielregeln, an die sich alle halten müssen. Wenn europäische Händler
nach europäischen Standards importieren und Zoll zahlen, dann muss
das selbstverständlich auch für Fernost-Händler wie Shein oder Temu
gelten, sonst ist das unfair und der Wirtschaftsstandort nimmt
schleichend Schaden", so der bundesweite Sprecher des Handels.
Die Moral der Händler leidet auch wegen der zunehmenden
Regulierungswut auf nationaler wie europäischer Ebene. Diese
gefährdet den wirtschaftlichen Aufschwung. Der Handelsverband hat
daher das Zukunftspapier "Österreich handelt" mit 50 konkreten
Empfehlungen an die Politik vorgelegt. Im Fokus stehen dabei eine
Händleroffensive sowie eine Anti-Inflations-Strategie.
Mehr dazu hier:
https://www.handelsverband.at/verband/oesterreich-handelt/
(
https://www.handelsverband.at/verband/oesterreich-handelt/)
Zwtl.: Ausblick: Shopflächen in den Citys werden auch 2024 schrumpfen
"Wir erwarten auch im kommenden Jahr ein Schrumpfen der
Shopflächen in den Citys. Verkaufsflächenreduktion ist angesagt.
Hotels, Büros oder Wohnungen könnten Shopflächen ersetzen. Es werden
auch vermehrt Retail-Einzelkämpfer das Feld räumen, das Straßenbild
wird sich dadurch wohl weiter deutlich ändern", prognostiziert
Experte Hannes Lindner. "Eines lehren uns die Zahlen der letzten
Jahre: Shopflächen allein bestimmen nicht das Leben und die Frequenz
der City; die Multifunktionalität der City kann einiges an Frequenz
gut machen. City-Resilienz wird zukünftig durch City-Multi-
funktionalität definiert!"
"Nachdem die Gewerbeanmeldungen zuletzt wieder zugelegt haben,
hoffen wir heuer dennoch auf eine Trendwende. Wobei gerade junge
Händler bevorzugt auf digitalere Geschäftsmodelle wie Dropshipping
setzen", so Rainer Will abschließend.
[Pressefotos sowie den vollständigen "S+M City Retail Health Check
2024"] (
https://go.ots.at/efdMEb8S)
BSN Podcasts
Christian Drastil: Wiener Börse Plausch
Treasury & Finance Convention Podcast: Daniel Rath (RBI)
Aktien auf dem Radar:CA Immo, Immofinanz, Polytec Group, Warimpex, Austriacard Holdings AG, Addiko Bank, EuroTeleSites AG, Zumtobel, Wiener Privatbank, Strabag, Semperit, AT&S, Cleen Energy, Josef Manner & Comp. AG, Marinomed Biotech, Porr, Wolford, Oberbank AG Stamm, Agrana, Amag, Erste Group, EVN, Flughafen Wien, OMV, Pierer Mobility, Österreichische Post, S Immo, Telekom Austria, Uniqa, VIG, Wienerberger.
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