27.07.2023,
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Immobilienpreise binnen 25 Jahren verdreifacht, Nettoeinkommen
nicht einmal verdoppelt\nSchnellste Anhebung der Notenbank-Zinsen seit 1945 macht neues Eigenheim endgültig unfinanzierbar\nKostenexplosion auch bei bestehenden Immo-Krediten – Bis zu 70 % monatliche Mehrkosten bei jüngeren variablen Darlehen, Umstieg auf Fixkredit in vielen Fällen immer noch sinnvoll\nDer schnellste Anstieg der Notenbank-Zinsen in der österreichischen
Nachkriegsgeschichte, zudem weiter hohe Immobilienpreise in
Österreich und rapide sinkende Realeinkommen: Die relativen Kosten
für einen Wohnungsneukauf in Österreich sind seit dem Vorjahr
regelrecht explodiert. Musste ein durchschnittlicher
Doppelverdienerhaushalt zur Tilgung eines Kredits für eine
90-m²-Neubauwohnung in Wien jahrzehntelang um die 40 Prozent des
Monatseinkommens aufwenden, wären es jetzt fast 70 Prozent, zeigt
eine aktuelle Analyse von Österreichs größtem Tarifvergleichsportal
durchblicker, die am Donnerstag veröffentlicht wurde.
Ein neues Eigenheim in Österreich ist damit innerhalb eines Jahres
de facto unfinanzierbar geworden. Das gilt mittlerweile selbst für
Besserverdiener. Immer mehr Haushalte, die in vergangenen Jahren ein
Eigenheim mit einem variabel verzinsten Kredit erworben haben,
geraten jetzt ins Schleudern.
Selbst Besserverdiener bekämen in Österreich derzeit kaum
Wohnungskredite für 90 m² Eigenheim
Für die Untersuchung hat sich durchblicker die Preise für eine
90-m2-Wohnung in Wien-Landstraße und die damit verbundenen
Kreditfinanzierungsraten[[1]] (#_ftn1) von 1997 bis heute angesehen
und dem monatlichen Nettoeinkommen eines durchschnittlichen
Doppelverdienerhaushalts gegenübergestellt. Ein Wiener
Durchschnittshaushalt müsste demnach mittlerweile theoretisch 69
Prozent seines monatlichen Netto-Monatseinkommens aufwenden, um sich
eine solche Neubauwohnung auf Kredit zu leisten.
Selbst in der oberen Einkommenshälfte wären es im Mittel bereits
53 Prozent des Monatseinkommens. Weil die strengen
Kreditvergaberichtlinien aktuell maximal eine Schuldentilgungsquote
von 40 Prozent zulassen, erhält damit derzeit in Österreich fast
niemand mehr einen neuen Wohnungskredit.
Zwtl.: Rechenbeispiel zeigt 1.200 Euro monatliche Mehrkosten bei 2021
abgeschlossenen variablem Kredit
Hat man dieselbe Wohnung bereits 2021 erworben, zahlte man damals
für einen variabel verzinsten Kredit im ersten Monat 1.740 Euro
zurück. Inzwischen beträgt die Rückzahlungsrate monatlich knapp 3.000
Euro und damit rund 1.200 Euro oder 70 Prozent mehr als zum Abschluss
des Kredits. Wer sich die Wette auf baldige sinkende Zinsen nicht
mehr allzu lange leisten kann, sollte deshalb jetzt noch rechtzeitig
auf einen Fixzinskredit umsteigen.
„Fixzinskredite kosten aktuell sogar weniger als der variable
Kredit. Das bedeutet für die betroffenen Haushalte eine unmittelbare
Entlastung. Vor allem, wenn es sich um die eigene Wohnung handelt,
sollte man jetzt kein Risiko mehr eingehen. Wenn die Zinsen im
zweiten Halbjahr noch stärker steigen, könnte für viele ein Umstieg
auf einen Fixzinskredit immer schwieriger werden. Im schlimmsten Fall
droht dann der Verlust des Eigenheims“, warnt
durchblicker-Immobilenexperte Andreas Ederer.
Zwtl.: Weitere Verteuerung in Sicht - Zinsen für variable
Immobilienkredite kratzen an 5-Prozent-Marke
In nur einem Jahr hat die Europäische Zentralbank bis Ende Juni
die Leitzinsen von 0 auf 4,00 Prozent angehoben und für heute,
Donnerstag, eine neuerliche Anhebung der Leitzinsen auf 4,25 Prozent
in Aussicht gestellt. Es ist die schnellste Anhebung der
Notenbank-Zinsen in der österreichischen Nachkriegsgeschichte. Wie es
im zweiten Halbjahr mit den Leitzinsen weitergeht, ist offen. Bei
durchblicker geht man davon aus, dass die variable Verzinsung von
Immobilienkrediten bis Jahresende an der 5-Prozent-Marke kratzen
wird.
Anders als in anderen Euro-Ländern haben sich die Immobilienpreise
in Österreich davon bisher unbeeindruckt gezeigt. Für eine
90-m²-Wohnung im dritten Bezirk in Wien zahlt man mit rund einer
dreiviertel Million Euro aktuell sogar immer noch mehr als vor einem
Jahr und drei Mal so viel wie vor 25 Jahren. Das verfügbare
Nettoeinkommen eines durchschnittlichen Doppelverdienerhaushalts hat
sich im Vergleich dazu seit 1997 um nur 89 Prozent auf rund 4.250
Euro bzw. in der oberen Einkommenshälfte im Mittel um 93 Prozent auf
5.570 Euro erhöht.
Zwtl.: durchblicker-Experte ortet „radikales Marktversagen“:
Immopreise müssen sinken, Einkommen steigen
Hätte man 1997 für einen variablen Kredit mit 30-jähriger Laufzeit
und 30 Prozent Eigenmitteln im ersten Monat 1.267 Euro bezahlt, wären
es heute für die gleiche Wohnung 3.427 Euro. „In den gesamten 25
Jahren, die wir betrachtet haben, haben die Kreditkosten für
Haushalte der oberen Einkommenshälfte zwischen 30 und 40 Prozent des
Monatseinkommens gependelt. In nur einem Jahr ist selbst für
Besserverdiener die Schuldendienstquote im Mittel von 35 auf 53
Prozent explodiert. Das kommt einem radikalen Marktversagen gleich“,
attestiert Ederer.
Zieht man die aktuellen Kreditkosten vom durchschnittlichen
Haushaltseinkommen ab und lässt das 13. und 14. Gehalt, das zur
Berechnung der Schuldendienstquote herangezogen wird,
unberücksichtigt, blieben dem Zwei-Personen-Haushalt pro Kopf und
Monat weniger als 500 Euro für weitere Fix- und Lebenshaltungskosten.
„Eine Überarbeitung der Kreditvergaberichtlinien in Österreich ist
angesichts dessen dringend geboten, ändert aber nichts daran, dass
sich die überwiegende Mehrheit der österreichischen Haushalte damit
ein Eigenheim derzeit schlichtweg nicht leisten kann, selbst wenn die
Haushalte einen Kredit bekämen“, betont Ederer.
Die Immobilienpreise müssten deshalb nun dringend sinken, die
Einkommen steigen. Die Möglichkeiten, in den Immobilienmarkt
einzugreifen, seien zwar begrenzt. Zumindest über den geförderten
Wohnbau - vor allem im Bereich Genossenschaftswohnungen mit günstigen
Kaufoptionen nach zehn Jahren - ließe sich das Bauvolumen aber
erhöhen und ein gewisser Preisdruck aufbauen, betont der
Immobilienexperte. Den aktuellen Ruf nach einer moderaten
Herbstlohnrunde, um die Inflation zu dämpfen, kann Ederer außerdem
nur bedingt nachvollziehen. Angesichts der massiv gestiegenen
Wohnkosten müssten die Realeinkommen bei den kommenden
Lohnabschlüssen dringend wieder steigen, betont er.
Zwtl.: Experte warnt vor Wette auf rasch sinkende Zinsen: Umstieg auf
Fixzins, so lange es noch geht
Bei Bestandskrediten zahlen nach der durchblicker-Analyse derzeit
all jene höhere Raten als zu Rückzahlungsbeginn, die ihren variabel
verzinsten Kredit nach 2009 aufgenommen haben. Schon ab 2010 betragen
die monatlichen Mehrkosten aktuell bereits 33 Prozent der
ursprünglichen Raten und erhöhen sich kontinuierlich bis zu rund zwei
Drittel Mehrkosten für Kredite, die 2020 und 2021 abgeschlossenen
wurden.
Dass diese Kreditnehmer auch umgekehrt von der langen
Nullzinsphase profitiert hätten, lässt der
Immobilienfinanzierungsexperte nicht generell gelten. Immerhin hätten
sich die Immobilienpreise mit der Nullzinsphase in wenigen Jahren
verdoppelt und verdreifacht. „Unsere Rechnung zeigt, dass von den
Nullzinsen vor allem die Immobilienverkäufer profitiert haben. Die
Kreditbelastung für die Haushalte ist in Relation zu ihrem Einkommen
relativ gleich geblieben", betont Ederer.
Mit dem Umstieg auf einen Fixzinskredit würde sich für viele
dieser Haushalte der Zinssatz gegenüber dem Einstiegszins verdoppeln
oder verdreifachen. Das schreckt viele ab, auch wenn die variablen
Zinsen derzeit sogar noch höher sind. „Wir empfehlen diesen
Haushalten jetzt dringend einen Kassasturz und die genaue Prüfung, ob
sie auch noch höhere Zinsen stemmen können. Wenn das nicht der Fall
ist, sollten die betroffenen Haushalte auch jetzt noch auf einen
Fixkredit umsteigen, solange sie noch die Kreditvergabekriterien
erfüllen“, rät der Immobilienfinanzierungsexperte.
Zwtl.: Fixzins-Angebote derzeit günstiger als variable Kredite
Aktuell liegen die günstigsten Konditionen für einen
Fixzinskredit mit 10 Jahren Laufzeit bei 3,600 Prozent, für 15 Jahre
bei 3,750 Prozent, für 20 Jahre bei 3,700 Prozent und für 25 Jahre
bei 3,750 Prozent. Für variabel verzinste Kredite werden derzeit
bereits 4,6 Prozent Zinsen verrechnet. Ein individueller
Zinsvergleich ist unter
https://durchblicker.at/immobilienkredit
(
https://durchblicker.at/immobilienkredit) abrufbar.
Zwtl.: Über[ durchblicker] (
http://durchblicker.at/)
[durchblicker] (
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Tarifvergleichsportalen mit Sitz in Wien mehr als 85
Mitarbeiter:innen. Partner von [durchblicker]
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http://www.durchblicker.at/) sind Global 2000, klimaaktiv,
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Informationen unter www.durchblicker.at.
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[[1]] (#_ftnref1) Kreditkonditionen: 30 Jahre Laufzeit, variable
Verzinsung, 30 % Eigenmittel
BSN Podcasts
Christian Drastil: Wiener Börse Plausch
SportWoche Podcast #107: Kave Atefie, Co-Founder gesund.co.at, Maradonas Balljunge, Rocky-Box-Double, BB King Vorgruppe
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