Immofinanz / S Immo: Analyse der neuen Situation (Gerald Dürrschmid)

Immofinanz und S Immo haben uns dieser Tage wieder beschäftigt, und zwar nicht nur mit weiteren Top-Ergebnissen, sondern auch mit interessanten Meldungen. Zeit also für ein Update in Sachen „heimische Immos“.

Gute Quartalszahlen und spannende Meldungen. Zuerst zu den Quartalsergebnissen per September. Ich will mich nicht versündigen, aber die Zahlen lesen sich beinahe schon langweilig gut. Das EBIT der S Immo hat sich (auch durch Bewertungsänderungen) fast verdoppelt, jenes der Immofinanz kletterte um knapp 60 Prozent nach oben. Die EPRA NAVs sind ebenfalls höher als zum Jahresende: S Immo aktuell bei 25,09 Euro (12/2018: 21,25), Immofinanz bei 29,59 Euro (12/2018: 28,80). Soweit zu den Zahlen. Noch interessanter und Nährboden für weitere Spekulationen sind indes die beiden Meldungen von Ende November und Anfang Dezember. Meldung eins: Die Wiener Städtische hat ihr S Immo-Paket abgegeben, und zwar an Ronny Pecik und Co. Gemeldet wurden insgesamt 10,13 Prozent, das sind mehr als 6,6 Mio. Stück. Meldung zwei: Die Immofinanz erklärt die schleppenden Fusions-Gespräche mit der S Immo für beendet. Man habe sich nicht über Bewertungsgrundlagen einigen können.

Strategische Käufer ante portas? Und noch etwas ist passiert während der letzten Monate, nämlich massive Käufe und eine beachtliche Kurssteigerung bei der S Immo-Aktie. Wer hat das Papier von unter 20 auf deutlich über 22 Euro hochgekauft? Offenbar haben auf der einen Seite große Investoren massiv abgegeben, wie die Umsätze zeigen. Doch wurden diese Stücke von anderen Marktteilnehmern „anstandslos“ geschluckt. Kauft da jemand schon strategisch? Gemeldet wurde bislang nichts in dieser Richtung.

Ganz plötzlich spielt möglicherweise auch das 29,1-Prozent-Paket der Immofinanz an der S Immo wieder eine gewichtige Rolle. Mit den Stücken der Städtischen und jenen, die über den Markt gelaufen sind, könnte nämlich durchaus ein Käufer(Syndikat) Richtung 50-Prozent marschieren. Gibt es gar einen Zusammenhang zwischen der Beendigung der Gespräche zwischen Immofinanz und S Immo und dem Aufsammeln von S Immo-Aktien?

Die kritischen Stimmen haben wir noch im Ohr. Was soll die Immofinanz mit dieser strategischen Beteiligung denn anfangen, fast 30 Prozent, für die es nur 15 Prozent Stimmrechte gibt? Unabhängig von der tatsächlichen Höhe seiner Beteiligung besitzt nämlich jeder Aktionär der S Immo maximal 15 Prozent der Stimmrechte. Auch die Immofinanz mit ihren 29,1 Prozent unterliegt dieser für sie unangenehmen Beschränkung. Versuche, die Fessel zu beseitigen, scheiterten mehrmals, was wohl auch an der Städtischen gelegen haben dürfte. Warum hätte sie mit ihrem Stake kleiner 10 Prozent für die Abschaffung stimmen sollen? Jetzt werden die Karten neu gemischt. Die Klausel könnte beim nächsten Anlauf fallen.

Doch zurück zur Immofinanz: Der knapp 30-Prozent-große Anteil an der S Immo erscheint heute in einem ganz anderen Licht als noch vor ein paar Monaten. Er ist im Wert deutlich gestiegen. Die Immofinanz hatte die Stücke bei 20,10 Euro in der Bilanz einstehen, inzwischen sehen wir Kurse über 22 Euro. Und die Beteiligung wird im Wert weitersteigen, ist doch davon auszugehen, dass die S Immo operativ erfolgreich bleibt.

Wechselwirkungen. Die heimischen Immos pushen einander einerseits mit tollen Geschäftsergebnissen, andererseits mit den gegenseitigen Beteiligungen, die mit jedem guten Ergebnis im Wert steigen. Und verglichen mit jenen aus dem europäischen Ausland sind unsere Immos immer noch unterbewertet. Die Börsenkurse liegen nach wie vor unter den NAVs, vermutlich wirken die Skandale um Meinl European Land und Immofinanz noch nach. Aber die Spreads werden kleiner. Absolut gesehen haben unsere Player in diesem Feld sowieso gute Karten. Ein Börsianer formulierte kürzlich treffend: Die tiefen Zinsen kommen für die Immos einer Gelddruckmaschine gleich. Die Mieten sind stabil, gehen sogar eher nach oben, während die Finanzierungen immer billiger geworden sind.

Zum Autor: Gerald Dürrschmid war als Jurist jahrelang im Risikomanagement einer österreichischen Großbank tätig. Er ist heute selbständiger Unternehmensberater, außerdem gerichtlich beeideter Sachverständiger für Bank- und Börsenwesen.

Aus dem "Börse Social Magazine #35" - 1 Jahr, 12 Augaben, 77 Euro. Ca. 100 Seiten im Monat, ca. 1200 Seiten Print A4

(Der Input von Gerald Dürrschmid für den http://www.boerse-social.com/gabb vom 23.12.)

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Bildnachweis

1. Ein Immo-Stock-Pic aus den Börse Stock Pics von Martina Draper, Häuser, DKT, Immobilien, siehe http://finanzmarktfoto.at/page/index/146   >> Öffnen auf photaq.com

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