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17.06.2019

S-Immo-HV (1). "Es gibt viel zu erzählen." schlagzeilte schon die Aktionärsmappe, und sie hatte recht. 43 Seiten Mitschrift sind es bei mir geworden. Für eine S-Immo-HV dauerte die HV am 14.6.19 ungewöhnlich lange, und die gewohnte Harmonie fehlte. Bei S-Immo gab es in den verangegangenen Jahren ja nicht viel zu beanstanden. Und gerade das weckte Neid und Gier bei den Zukurzgekommenen. Es kann der Frömmste nicht in Frieden hackeln, wenn´s der Nachbar ihm nicht gönnt, fasse ich frei nach Wilhelm Busch zusammen. Einerseits möchte ich alle bedauern, die dieser spannenden HV nicht beiwohnen durften, sie war spannend bis zum Schluss, wir wussten ja nicht, was der AR-Vorsitzende damit meinte, dass er erst vor Beginn der beiden wichtigsten Abstimmungspunkte nach reiflicher Überlegung bekannt geben wolle, ob er einer größeren Aktionärin das Stimmrecht entzieht. Ihnen, lieber Leser, fehlt die Spannung, wenn ich es jetzt nacherzähle, Sie wissen ja heute schon, wie es ausgegangen ist. Andererseits dürfen Sie mich bedauern, das war die erste S-Immo-HV, wo ich wirklich hungrig war, sie hat einfach zu lange gedauert. Gegen Mittag wurde bekannt gegeben, dass es draußen Schnitzelsemmeln gibt, aber wer geht gerade dann hinaus, wenn Christoph Nauer ins Detail geht? Juristendeutsch vom Feinsten, wir alle wollten wissen, was er uns damit sagen will. Er wollte unbedingt wissen, ob die VIG-Spezialfonds unerkannt auch in den Vorjahren mitgestimmt haben. In den Jahren, wo die Immofinanz noch keine S-Immo-Aktien hatte. Und selbst in Jahren, wo die Immofinanz in ihren kühnsten Träumen nicht an Übernahmen denken hat können, sondern ums schiere Überleben hat kämpfen müssen. Mehr als 6 Stunden für eine S-Immo-HV waren einfach zu lang. Wir hatten danach ja andere Termine auch noch, wir konnten uns nicht lange am schlussendlich doch noch eröffneten Buffet erfreuen. Hoffentlich reißen solche Sitten jetzt bei der S-Immo nicht nachhaltig ein. Ich möchte wieder eine "normale" S-Immo-HV haben, auf der es richtig gemütlich ist, weil man schöne Ergebnisse feiern kann, ohne Feindseligkeiten. Vergessen wir nicht: Seit Urzeiten sind bei S-Immo eigentlich nicht vorrangig die Spekulanten investiert, sondern die Aktiensparer. Das gab dem Unternehmen auch diese Kontinuität ohne die vielen teuren und mitunter gefährlichen Strategiewechsel, die man von anderen Gesellschaften kennt.

Dass Vorstand und Aufsichtsrat von S-Immo empfahlen, den Begehrlichkeiten der Immofinanz auf Aufhebung z.B. der 15%-Stimmrechtsbeschränkung (mit der die Vorbesitzer des Aktienpakets keine Probleme gehabt hatten) nicht zuzustimmen, ist leicht nachvollziehbar, wenn die Immofinanz (bildlich gesprochen) mit Katapult und Rammbock anrückt, um auf diese Tour ohne eventuell zeitintensive Strategie- und Kooperationsgespräche mit dem Übernahmeziel die Festung zu knacken. Dass Vejdovszky an einer "Konsolidierung unter Österreichern" interessiert ist, ist lange bekannt (HIER LESEN). Die S-Immo ist sehr an einer partnerschaftlichen Beziehung zur Immofinanz interessiert, kein einziges böses Wort in Richtung Immofinanz fiel seitens des S-Immo-Podiums, ganz im Gegenteil, man stellte klar fest, dass die Immofinanz keine Heuschrecke sei, und man goutierte auch die Auswahl der neuen Immofinanz-AR-Mitglieder. Hineinregieren wolle man bei ihnen nicht. Man nahm offenbar an, dass sich auch die Immofinanz an diese Gepflogenheiten halten würde. Aber nachdem die Immofinanz mit offenbar ähnlichem Auftreten sogar bei der wesentlich größeren CA-Immo gescheitert (Auf der Immofinanz-HV war zu erfahren: "Die wollten uns nicht!") war, bei der ihnen die Goldenen Aktien unglaublich viel Macht verliehen hatten, sieht sie offenbar nicht ein, warum sie sich mit der viel kleineren S-Immo zu Kooperationsgesprächen herablassen sollte. Immerhin schickten sie den Vorstandssprecher persönlich. Also den Anwalt, der üblicherweise für den Vorstand spricht, wenn es heikel wird. Das ist sinnvoll, denn so vermeidet man, dass der Vorstand zuviel sagt und dass später jemand sagen könnte, der Vorstand habe dieses oder jenes gesagt. Man muss ja heutzutage mit allem rechnen, also dass einmal irgend ein Jurist irgend ein Vorstandswort auf die Goldwaage legt, das kann teuer werden in unserem Rechtsstaat. Darum schickt man sinnvollerweise den Anwalt in die Schlacht, dieser ist freier in seiner Meinungsäußerung. Trotzdem, es gab Aktionäre, die meinten, es wäre vernünftiger, wenn sich der Immofinanz-Vorstand persönlich zur S-Immo-HV bequemen und seine Kooperationsstrategie vorstellen würde. Durchs Reden kommen die Leute zusammen. Immerhin hat die S-Immo ja nichts verbrochen und hat auch keine Zahlungsrückstände, da muss man ja nicht gleich mit dem harten Anwalt auffahren wie bei einer Delogierung. Zumal der Anwalt dann vor allem nach alten Depotbestätigungen verlangte, um aufzuzeigen, dass ein anderer großer Aktionär kein Guter sei, weil er sich vor vielen Jahren nicht an die Meldepflichten gehalten hätte.

Sicher, unter "Kavaliersdelikt" fiele ein Nichteinhalten der Meldepflichten nicht. Aber die Erste Asset Management GmbH als Fondsverwalter war immer gemeldet, und nachdem wir jetzt drei Gutachten haben, wovon das der Immofinanz offenbar zum Schluss kommt, dass das Stimmrecht der VIG zur Strafe ruhen müsste, weil sie viele Jahre nicht gemeldet habe, dass die Aktien in den Spezialfonds eigentlich ihr gehören, stelle ich auch meine Expertise aus 30 Jahren Erfahrung an der Wiener Börse zur Verfügung: Auch wenn viele Anleger nie einen Sinn darin gesehen haben, dass Fondsgesellschaften die von ihnen verwalteten Aktienbestände melden, wenn sie insgesamt gewisse Grenzen überschreiten, obwohl die einzelnen Fonds nichts miteinander zu tun haben und nicht einmal den gleichen Fondsverwalter bzw. das gleiche Stimmverhalten haben müssen, so war es doch immer Usus, dass gemeldet werden musste, sobald die Fondsgesellschaft diese gewissen Schwellen überschritten hatten. Da gab es einige Fälle, wo z.B. Pioneer eine Stimmrechtsschwellenüberschreitung melden und ein paar Tage darauf wieder ihre Unterschreitung melden musste. Weil manche Kapitalverwaltungsgesellschaften soviel zu veranlagendes Kapital haben, dass ihnen das immer wieder leicht passieren kann, und sogar unabsichtlich, dass zwei Fondsmanager aus dem gleichen Haus die gleiche Idee haben. Und die S-Immo ist halt in der Heimat am bekanntesten, da ist es wenig verwunderlich, wenn die ERSTE, die einmal ihre Stellung als Ankeraktionärin bei S-Immo so schmählich ignoriert hat, zumindest als Fondskapitalsammlerin noch nennenswert in der S-Immo investiert ist. Und die Fondsmanager sind hoffentlich unabhängig! Zumindest erwarten die Eigentümer des Fondsvermögens, dass in ihrem Interesse gehandelt wird. Dass der Wert der von ihnen direkt gehaltenen Aktien gesteigert wird. Was die ERSTE als Eigentümer (aus Sorge um die damalige Bilanz?) von S-Immo damals im Affekt gemacht hat, interessiert den Fondsanteilbesitzer nicht, er hat mit seinen S-Immo-Akien einen ruhigen Schlaf und erwartet von seinen Fondsmanagern eine ruhige Hand und Verantwortungsbewusstsein. Zur Frage, ob die VIG-Aktien dieses Mal (also nach Präzisierung der Meldung, was nicht als Nachholung der Meldung verstanden werden sollte) stimmberechtigt sind, hörten wir auf der HV noch, dass es sich um eine zivilrechtliche Sache handle, zu der die FMA keine Stellung nehmen wolle.

Was können die S-Immo-Kleinaktionäre und die Aktionäre, die über Fonds in S-Immo investiert sind, nun an Kursentwicklung erwarten? Bekanntlich gibt es bereits ein Downgrading wegen des Damoklesschwerts Immofinanz, das über der S-Immo schwebt. Aber das Auftreten als Elefant im Porzellanladen kann durchaus einen Sinn haben. Strategie 1: Der Finanzwelt zu zeigen, dass man wegen der unterschiedlichen Unternehmenskultur eh nicht zusammenpasst, und wenn wer 30 Euro (dieses Beispiel wurde von einem Aktionär genannt, kann vielleicht auch nur 25 sein) bietet, geht die Immofinanz aus der S-Immo raus wie aus der CA-Immo: Als Gewinnerin, weil sie den Wert ihrer Beteiligung gesteigert hat. Mit Riesengewinn und hohem Bonus, ohne dass man sich gar viel anstrengen hat müssen. Das Interesse an S-Immo ist ja in der Finanzwelt da, nur möchte keiner die Immofinanz gleichzeitig an Bord haben. Sie wird sich auskaufen lassen und als großer Gewinner dasstehen. Strategie 2: Vejdovszky so lange zu reizen, dass er die Immofinanz übernimmt. Gut positioniert ist die S-Immo in dieser Schlacht ohnehin, auch wenn sie ruhig ist. Bei 15% Beteiligung an der Immofinanz müsste sie ein Übernahmeangebot stellen. Abgesehen davon, dass sich auf akuellem Niveau die meisten Immofinanz-Aktionäre ohnehin nicht von ihren Aktien trennen würden, mit befreundeten Finanziers (ich spüre, dass die ERSTE eine Verantwortung da schwer ablehnen könnte, nach den bekannten Vorkommnissen; da könnten sie etwas für ihren Ruf tun, und der damalige S-Immo-Verkauf könnte mit Mühe als erster Schritt einer gut durchdachten Strategie gesehen werden) ließe sich ein Angebot bestimmt finanzieren. Ich betone: beide Szenarien entspringen meiner Phantasie, für mich persönlich sind sie aber durchaus vorstellbar. Wir haben bei österreichischen Immos schon soviel gesehen, das wir uns nicht vorstellen hätten können. Zum Abschluss von Teil 1: Das österreichische Übernahmerecht is zahnlos. Wenn man bei vielleicht 48% Anwesenheitsquote ein Unternehmen mit nur 29% Anteil total kontrollieren kann und eindeutig auch will (daher die Verbissenheit, das 15%-Limit JETZT wegzubekommen), und dieser Kontrollwechsel ist keine Übernahme, löst kein Übernahmegebot aus? Schauen wir zu RHI: Mit so einem Prozentanteil kann man sogar den Sitz der Gesellschaft weit weg von der Heimat verlegen. Findet die nächste S-Immo-HV vielleicht auf den Seychellen statt? Wem bis Teil 2 langweilig ist, er kann in Erinnerungen zur letztjährigen HV schmökern, es ist alles niedergeschrieben: HIER LESEN.
S Immo ( Akt. Indikation:  19,64 /19,74, -1,45%)

(Der Input von Günter Luntsch für den http://www.boerse-social.com/gabb vom 17.06.)


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1. Ich möchte mir gar nicht die armen schwitzenden Leute draußen in der Hitze vorstellen. Wir hatten es schön kühl im Marriott. S-Immo-HV 14.6.19   >> Öffnen auf photaq.com

2. Während im Saal die Übernahmeschlacht tobte, wurden draußen Messer und Gabeln gewetzt. Umsonst, das Buffet wurde nicht vor Ende der HV eröffnet. Nach 6 1/4 h. S-Immo-HV 14.6.19   >> Öffnen auf photaq.com

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Während im Saal die Übernahmeschlacht tobte, wurden draußen Messer und Gabeln gewetzt. Umsonst, das Buffet wurde nicht vor Ende der HV eröffnet. Nach 6 1/4 h. S-Immo-HV 14.6.19


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    S Immo: "Es gibt viel zu erzählen" (Günter Luntsch)


    17.06.2019

    S-Immo-HV (1). "Es gibt viel zu erzählen." schlagzeilte schon die Aktionärsmappe, und sie hatte recht. 43 Seiten Mitschrift sind es bei mir geworden. Für eine S-Immo-HV dauerte die HV am 14.6.19 ungewöhnlich lange, und die gewohnte Harmonie fehlte. Bei S-Immo gab es in den verangegangenen Jahren ja nicht viel zu beanstanden. Und gerade das weckte Neid und Gier bei den Zukurzgekommenen. Es kann der Frömmste nicht in Frieden hackeln, wenn´s der Nachbar ihm nicht gönnt, fasse ich frei nach Wilhelm Busch zusammen. Einerseits möchte ich alle bedauern, die dieser spannenden HV nicht beiwohnen durften, sie war spannend bis zum Schluss, wir wussten ja nicht, was der AR-Vorsitzende damit meinte, dass er erst vor Beginn der beiden wichtigsten Abstimmungspunkte nach reiflicher Überlegung bekannt geben wolle, ob er einer größeren Aktionärin das Stimmrecht entzieht. Ihnen, lieber Leser, fehlt die Spannung, wenn ich es jetzt nacherzähle, Sie wissen ja heute schon, wie es ausgegangen ist. Andererseits dürfen Sie mich bedauern, das war die erste S-Immo-HV, wo ich wirklich hungrig war, sie hat einfach zu lange gedauert. Gegen Mittag wurde bekannt gegeben, dass es draußen Schnitzelsemmeln gibt, aber wer geht gerade dann hinaus, wenn Christoph Nauer ins Detail geht? Juristendeutsch vom Feinsten, wir alle wollten wissen, was er uns damit sagen will. Er wollte unbedingt wissen, ob die VIG-Spezialfonds unerkannt auch in den Vorjahren mitgestimmt haben. In den Jahren, wo die Immofinanz noch keine S-Immo-Aktien hatte. Und selbst in Jahren, wo die Immofinanz in ihren kühnsten Träumen nicht an Übernahmen denken hat können, sondern ums schiere Überleben hat kämpfen müssen. Mehr als 6 Stunden für eine S-Immo-HV waren einfach zu lang. Wir hatten danach ja andere Termine auch noch, wir konnten uns nicht lange am schlussendlich doch noch eröffneten Buffet erfreuen. Hoffentlich reißen solche Sitten jetzt bei der S-Immo nicht nachhaltig ein. Ich möchte wieder eine "normale" S-Immo-HV haben, auf der es richtig gemütlich ist, weil man schöne Ergebnisse feiern kann, ohne Feindseligkeiten. Vergessen wir nicht: Seit Urzeiten sind bei S-Immo eigentlich nicht vorrangig die Spekulanten investiert, sondern die Aktiensparer. Das gab dem Unternehmen auch diese Kontinuität ohne die vielen teuren und mitunter gefährlichen Strategiewechsel, die man von anderen Gesellschaften kennt.

    Dass Vorstand und Aufsichtsrat von S-Immo empfahlen, den Begehrlichkeiten der Immofinanz auf Aufhebung z.B. der 15%-Stimmrechtsbeschränkung (mit der die Vorbesitzer des Aktienpakets keine Probleme gehabt hatten) nicht zuzustimmen, ist leicht nachvollziehbar, wenn die Immofinanz (bildlich gesprochen) mit Katapult und Rammbock anrückt, um auf diese Tour ohne eventuell zeitintensive Strategie- und Kooperationsgespräche mit dem Übernahmeziel die Festung zu knacken. Dass Vejdovszky an einer "Konsolidierung unter Österreichern" interessiert ist, ist lange bekannt (HIER LESEN). Die S-Immo ist sehr an einer partnerschaftlichen Beziehung zur Immofinanz interessiert, kein einziges böses Wort in Richtung Immofinanz fiel seitens des S-Immo-Podiums, ganz im Gegenteil, man stellte klar fest, dass die Immofinanz keine Heuschrecke sei, und man goutierte auch die Auswahl der neuen Immofinanz-AR-Mitglieder. Hineinregieren wolle man bei ihnen nicht. Man nahm offenbar an, dass sich auch die Immofinanz an diese Gepflogenheiten halten würde. Aber nachdem die Immofinanz mit offenbar ähnlichem Auftreten sogar bei der wesentlich größeren CA-Immo gescheitert (Auf der Immofinanz-HV war zu erfahren: "Die wollten uns nicht!") war, bei der ihnen die Goldenen Aktien unglaublich viel Macht verliehen hatten, sieht sie offenbar nicht ein, warum sie sich mit der viel kleineren S-Immo zu Kooperationsgesprächen herablassen sollte. Immerhin schickten sie den Vorstandssprecher persönlich. Also den Anwalt, der üblicherweise für den Vorstand spricht, wenn es heikel wird. Das ist sinnvoll, denn so vermeidet man, dass der Vorstand zuviel sagt und dass später jemand sagen könnte, der Vorstand habe dieses oder jenes gesagt. Man muss ja heutzutage mit allem rechnen, also dass einmal irgend ein Jurist irgend ein Vorstandswort auf die Goldwaage legt, das kann teuer werden in unserem Rechtsstaat. Darum schickt man sinnvollerweise den Anwalt in die Schlacht, dieser ist freier in seiner Meinungsäußerung. Trotzdem, es gab Aktionäre, die meinten, es wäre vernünftiger, wenn sich der Immofinanz-Vorstand persönlich zur S-Immo-HV bequemen und seine Kooperationsstrategie vorstellen würde. Durchs Reden kommen die Leute zusammen. Immerhin hat die S-Immo ja nichts verbrochen und hat auch keine Zahlungsrückstände, da muss man ja nicht gleich mit dem harten Anwalt auffahren wie bei einer Delogierung. Zumal der Anwalt dann vor allem nach alten Depotbestätigungen verlangte, um aufzuzeigen, dass ein anderer großer Aktionär kein Guter sei, weil er sich vor vielen Jahren nicht an die Meldepflichten gehalten hätte.

    Sicher, unter "Kavaliersdelikt" fiele ein Nichteinhalten der Meldepflichten nicht. Aber die Erste Asset Management GmbH als Fondsverwalter war immer gemeldet, und nachdem wir jetzt drei Gutachten haben, wovon das der Immofinanz offenbar zum Schluss kommt, dass das Stimmrecht der VIG zur Strafe ruhen müsste, weil sie viele Jahre nicht gemeldet habe, dass die Aktien in den Spezialfonds eigentlich ihr gehören, stelle ich auch meine Expertise aus 30 Jahren Erfahrung an der Wiener Börse zur Verfügung: Auch wenn viele Anleger nie einen Sinn darin gesehen haben, dass Fondsgesellschaften die von ihnen verwalteten Aktienbestände melden, wenn sie insgesamt gewisse Grenzen überschreiten, obwohl die einzelnen Fonds nichts miteinander zu tun haben und nicht einmal den gleichen Fondsverwalter bzw. das gleiche Stimmverhalten haben müssen, so war es doch immer Usus, dass gemeldet werden musste, sobald die Fondsgesellschaft diese gewissen Schwellen überschritten hatten. Da gab es einige Fälle, wo z.B. Pioneer eine Stimmrechtsschwellenüberschreitung melden und ein paar Tage darauf wieder ihre Unterschreitung melden musste. Weil manche Kapitalverwaltungsgesellschaften soviel zu veranlagendes Kapital haben, dass ihnen das immer wieder leicht passieren kann, und sogar unabsichtlich, dass zwei Fondsmanager aus dem gleichen Haus die gleiche Idee haben. Und die S-Immo ist halt in der Heimat am bekanntesten, da ist es wenig verwunderlich, wenn die ERSTE, die einmal ihre Stellung als Ankeraktionärin bei S-Immo so schmählich ignoriert hat, zumindest als Fondskapitalsammlerin noch nennenswert in der S-Immo investiert ist. Und die Fondsmanager sind hoffentlich unabhängig! Zumindest erwarten die Eigentümer des Fondsvermögens, dass in ihrem Interesse gehandelt wird. Dass der Wert der von ihnen direkt gehaltenen Aktien gesteigert wird. Was die ERSTE als Eigentümer (aus Sorge um die damalige Bilanz?) von S-Immo damals im Affekt gemacht hat, interessiert den Fondsanteilbesitzer nicht, er hat mit seinen S-Immo-Akien einen ruhigen Schlaf und erwartet von seinen Fondsmanagern eine ruhige Hand und Verantwortungsbewusstsein. Zur Frage, ob die VIG-Aktien dieses Mal (also nach Präzisierung der Meldung, was nicht als Nachholung der Meldung verstanden werden sollte) stimmberechtigt sind, hörten wir auf der HV noch, dass es sich um eine zivilrechtliche Sache handle, zu der die FMA keine Stellung nehmen wolle.

    Was können die S-Immo-Kleinaktionäre und die Aktionäre, die über Fonds in S-Immo investiert sind, nun an Kursentwicklung erwarten? Bekanntlich gibt es bereits ein Downgrading wegen des Damoklesschwerts Immofinanz, das über der S-Immo schwebt. Aber das Auftreten als Elefant im Porzellanladen kann durchaus einen Sinn haben. Strategie 1: Der Finanzwelt zu zeigen, dass man wegen der unterschiedlichen Unternehmenskultur eh nicht zusammenpasst, und wenn wer 30 Euro (dieses Beispiel wurde von einem Aktionär genannt, kann vielleicht auch nur 25 sein) bietet, geht die Immofinanz aus der S-Immo raus wie aus der CA-Immo: Als Gewinnerin, weil sie den Wert ihrer Beteiligung gesteigert hat. Mit Riesengewinn und hohem Bonus, ohne dass man sich gar viel anstrengen hat müssen. Das Interesse an S-Immo ist ja in der Finanzwelt da, nur möchte keiner die Immofinanz gleichzeitig an Bord haben. Sie wird sich auskaufen lassen und als großer Gewinner dasstehen. Strategie 2: Vejdovszky so lange zu reizen, dass er die Immofinanz übernimmt. Gut positioniert ist die S-Immo in dieser Schlacht ohnehin, auch wenn sie ruhig ist. Bei 15% Beteiligung an der Immofinanz müsste sie ein Übernahmeangebot stellen. Abgesehen davon, dass sich auf akuellem Niveau die meisten Immofinanz-Aktionäre ohnehin nicht von ihren Aktien trennen würden, mit befreundeten Finanziers (ich spüre, dass die ERSTE eine Verantwortung da schwer ablehnen könnte, nach den bekannten Vorkommnissen; da könnten sie etwas für ihren Ruf tun, und der damalige S-Immo-Verkauf könnte mit Mühe als erster Schritt einer gut durchdachten Strategie gesehen werden) ließe sich ein Angebot bestimmt finanzieren. Ich betone: beide Szenarien entspringen meiner Phantasie, für mich persönlich sind sie aber durchaus vorstellbar. Wir haben bei österreichischen Immos schon soviel gesehen, das wir uns nicht vorstellen hätten können. Zum Abschluss von Teil 1: Das österreichische Übernahmerecht is zahnlos. Wenn man bei vielleicht 48% Anwesenheitsquote ein Unternehmen mit nur 29% Anteil total kontrollieren kann und eindeutig auch will (daher die Verbissenheit, das 15%-Limit JETZT wegzubekommen), und dieser Kontrollwechsel ist keine Übernahme, löst kein Übernahmegebot aus? Schauen wir zu RHI: Mit so einem Prozentanteil kann man sogar den Sitz der Gesellschaft weit weg von der Heimat verlegen. Findet die nächste S-Immo-HV vielleicht auf den Seychellen statt? Wem bis Teil 2 langweilig ist, er kann in Erinnerungen zur letztjährigen HV schmökern, es ist alles niedergeschrieben: HIER LESEN.
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