CA Immo hat Zahlen präsentiert. Das für 2018 definierte Finanzziel zur Steigerung der nachhaltigen Ertragskraft (FFO I) konnte übertroffen, sämtliche Profitabilitäts-Kennzahlen gesteigert und ein neuerliches Rekord-Konzernergebnis erzielt werden, faßt das Unternehmen zusammen. Erfolgreiche Entwicklungstätigkeit in Deutschland, ein profitabler und effizient bewirtschafteter Portfoliobestand und das weiterhin dynamische Marktumfeld seien wesentliche Treiber dieser positiven Entwicklung gewesen, so das Unternehmen, das der Hauptversammlung im Mai 2019 eine Dividende von 90 Cent je Aktie vorschlagen – ein Anstieg um 12,5% im Jahresvergleich - möchte.

CEO  Andreas Quint: „Unsere aktive Wachstumsstrategie hat CA Immo 2018 ein neuerliches Rekordergebnis beschert – und ebnet gleichzeitig den Weg für künftiges Ertragswachstum. Wir konnten unseren Immobilienbestand um sieben hochwertige Immobilien erweitern, wovon wir vier Gebäude selbst entwickelt haben. Dieses Portfoliowachstum wird unsere Mieterlöse und dadurch das nachhaltige Ergebnis in den kommenden Jahren weiter erhöhen. Auch unsere Aktionäre profitieren von dieser guten Entwicklung: Auf Basis unseres starken operativen Ergebnisses können wir der Hauptversammlung ein weiteres Jahr in Folge eine deutliche Erhöhung der Dividende anbieten.“ 

FFO I, wesentliche Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft des Konzerns, die vor Steuern und um das Verkaufsergebnis und sonstige nicht nachhaltige Effekte bereinigt berichtet wird, konnte um 11,3% auf 118,5 Mio. Euro gesteigert werden (2017: 106,4 Mio. €). Der FFO I je Aktie summierte sich auf 1,27 € – eine Steigerung von 11,7% zum Vorjahreswert von 1,14 € je Aktie. Die Jahreszielsetzung von > 115 Mio. € wurde damit solide erreicht. Dies unterstreicht analog zu den Vorquartalen die robuste und vom Bewertungsergebnis unabhängige sehr starke operative Ent-wicklung, welche auch Grundlage für die nachhaltige Dividendenpolitik der CA Immo ist. FFO II, inklusive Verkaufsergebnis und nach Steuern ein Indikator für die Gesamtprofitabilität der Gruppe, lag bei 111,3 Mio. € gegenüber 173,1 Mio. € im Vorjahr, welches vor allem von dem äußerst profitablen Verkauf des Tower 185 geprägt war. FFO II je Aktie stand bei 1,20 € je Aktie (2017: 1,86 € je Aktie).

CA Immo verbuchte im Jahr 2018 eine Steigerung der Mieterlöse um 6,7% auf 192,4 Mio. €. Diese positive Entwicklung konnte u. a. durch die Akquisition des Bürogebäudes Warsaw Spire B in der polnischen Hauptstadt im 3. Quartal 2017 und dem damit verbundenen Mietzuwachs erreicht werden. Darüber hinaus sorgten die Fertigstellung des KPMG-Bürogebäudes im 1. Quartal 2018 sowie eine großflächige Neuvermietung in Berlin für Wachstumsimpulse. Das den Vermietungsaktivitäten zuzurechnende Nettomietergebnis nach Abzug von direkten Bewirtschaftungskosten wurde um 7,2% von 163,4 Mio. € auf 175,2 Mio. € gesteigert. Die operative Marge der Vermietungsaktivitäten (Nettomietergebnis relativ zu Mieterlösen) – ein Indikator für die Effizienz des Bestandsgeschäfts – stieg von 90,6% im Vorjahr auf 91,0%. 

Der Ergebnisbeitrag aus dem Trading-Portfolio summierte sich auf 7,4 Mio. € (2017: 16,0 Mio. €). Das Ergebnis aus dem Verkauf von langfristig gehaltenem Immobilienvermögen lag mit 8,2 Mio. € deutlich unter dem Vorjahreswert von 28,8 Mio. €. Den wertmäßig größten Gewinn steuerte die Veräußerung eines nicht-strategischen Grundstücks in München bei. Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) lag mit 145,1 Mio. € deutlich (–16,1%) unter dem Vorjahreswert von 172,8 Mio. €. Dieser Rückgang basiert im Wesentlichen aus einem deutlich geringeren Beitrag von Immobilienverkäufen im Jahr 2018.

Das Neubewertungsergebnis stellte sich zum Stichtag 31.12.2018 mit 276,5 Mio. € äußerst positiv dar und lag signifikant über dem Vorjahreswert (2017: 103,9 Mio. €). Das Ergebnis spiegelt die erfolgreiche Immobilienentwicklungstätigkeit des Unternehmens mit vier Projektfertigstellungen für den eigenen Bestand im Jahr 2018 sowie das äußerst positive Marktumfeld insbesondere in Deutschland, dem bedeutendsten Kernmarkt von CA Immo, wider. In Kombination mit starken Fundamentaldaten der Vermietungsmärkte setzte sich am deutschen Immobilienmarkt die boomende Investmenttätigkeit und eine weitere Renditekompression fort. Wie schon in den Vorjahren fand dies im Bewertungsergebnis von CA Immo und in den Zahlen des Geschäftsjahres 2018 den entsprechenden Niederschlag.
 
Die laufenden Ergebnisse der nach der Equity-Methode konsolidierten Gemeinschaftsunternehmen werden als Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen in der Konzern-Gewinn-und-Verlustrechnung gezeigt. Im Jahr 2018 belief sich dieser Beitrag auf 23,4 Mio. € (2017: 71,6 Mio. €). Das Ergebnis beinhaltet einen positiven Effekt im Zusammenhang mit dem Verkauf des Tower 185 in Frankfurt (Closing im 1. Quartal 2018) in Höhe von 10,2 Mio. € (davon entfallen 8,5 Mio. € auf die Auflösung von latenten Steuern). Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) summierte sich auf 442,3 Mio. € und lag damit insbesondere durch das hohe Neubewertungsergebnis um 28,4% über dem entsprechenden Vorjahreswert (344,4 Mio. €).

Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) von 396,2 Mio. € verzeichnete einen Zuwachs von 30,8% im Jahresvergleich (2017: 302,9 Mio. €). Das Periodenergebnis lag mit 305,3 Mio. € um 28,2% über dem Vorjahreswert (2017: 238,1 Mio. €) und erreichte damit den höchsten Wert in der Unternehmensgeschichte.

Substanzielle Steigerung des Unternehmenswerts (Shareholder Value)
Der Net Asset Value (NAV = IFRS Eigenkapital) je Aktie stieg um 9,3% auf 28,37 € zum Stich-tag (31.12.2017: 25,95 € je Aktie). Der EPRA NAV lag zum Stichtag bei 33,30 € je Aktie (2017: 30,09 € je Aktie), ein Zuwachs von 10,7%. Der EPRA NNNAV – nach Anpassungen für Finanzinstrumente, Verbindlichkeiten und latenter Steuern – belief sich zum 31.12.2018 auf 30,08 € je Aktie (31.12.2017: 27,29 € je Aktie). Die Eigenkapitalquote lag zum Stichtag trotz einer Bilanzausweitung von rund 13% relativ stabil bei 49,3% (31.12.2017: 50,9%).

Das Loan-to-Value Verhältnis (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel zu Immobilienvermögen) belief sich zum Stichtag auf 35,0% gegenüber 35,8% zum Vorjahr. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten des Konzerns (inkl. Zinsabsicherungen) konnten über das Jahr 2018 weiter reduziert werden und standen zum Stichtag bei 1,7% gegenüber 1,9% zum Jahresende 2017.

Durch Zukäufe sowie die Übernahme eigener Projektfertigstellungen in den Bestand hat sich der Bilanzwert des Immobilienvermögens im Jahresverlauf um 17% auf 4,5 Mrd. € zum 31. Dezember 2018 erhöht (31.12.2017: 3,8 Mrd. €). Das Immobilienvermögen umfasst Bestandsimmobilien (3,8 Mrd. € bzw. 84% Anteil am Gesamtportfolio) und Immobilienvermögen in Entwicklung (652 Mio. € bzw. 15%), die restlichen 1% des Gesamtportfolios sind zum Handel bestimmt (kurzfristiges Immobilienvermögen). Das Bestandsportfolio im Wert von rd. 3,8 Mrd. € (31.12.2017: 3,2 Mrd. €) verteilt sich auf Osteuropa (50%), Deutschland (35%) und Österreich (15%). Das Portfolio weist eine Rendite von 5,8% 1) (2017: 6,2%)  auf; die Vermietungsquote lag zum 31.12.2018 bei 94,4% 1) (2017: 95,2%). Das Immobilienvermögen in Entwicklung enthält Projektentwicklungen und Grundstücksreserven mit einem Bilanzwert von insgesamt rd. 696,0 Mio. € (inkl. kurzfristiges Immobilienvermögen), wovon 98% auf Deutschland und 2% auf Osteuropa entfallen.

Ausblick:
Die eigene Entwicklung von hoch-qualitativen Büroimmobilien in den Kernmärkten und anschließende Übernahme in das Bestandsportfolio stellt weiterhin einen signifikanten organischen Wachstumshebel für die CA Immo Gruppe dar, mit dem die nachhaltige Ertragskraft und somit die Dividende für die Aktionäre auch weiterhin kontinuierlich gesteigert werden soll. Insgesamt hat CA Immo im Jahr 2018 drei hochwertige Bürogebäude erworben und gleichzeitig vier selbst entwickelte Gebäude in den eigenen Bestand übernommen. Diese Bestands-Neuzugänge werden die Mieterträge – bei Vollvermietung – in den kommenden Jahren um insgesamt knapp 28 Mio. € jährlich erhöhen. Im 2. Halbjahr 2019 ist die Fertigstellung von drei Bürogebäuden in Berlin geplant, die Ende 2018 bereits hohe Vorvermietungsquoten zwischen 70 und 100% aufwiesen. Das nachhaltige Ergebnis (FFO I) soll im Geschäftsjahr 2019 mindestens 125 Mio. € erreichen. 

Christian Drastil: Wiener Börse Plausch

Börsepeople im Podcast S22/17: Thomas Hahn

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1. Andreas Quint, seit 1. Jänner 2018 Vorstandsvorsitzender der CA Immobilien Anlagen AG, gibt einen Status Quo , (© Aussender)   >> Öffnen auf photaq.com

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Andreas Quint, seit 1. Jänner 2018 Vorstandsvorsitzender der CA Immobilien Anlagen AG, gibt einen Status Quo, (© Aussender)

Autor

Christine Petzwinkler
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