Warum kaufen die Deutschen nicht mehr Immobilien? (Christoph Scherbaum)

Bild: © Aussendung, Die Premium Immobilien AG hat über ihre deutsche Tochtergesellschaft ein Wohnbaugrundstück an der East Side Gallery, einem Stadtquartier in Berlin erworben, Luftbildaufnahme Mercedes Platz und Wohnbaugrundstück der Premium, Fotocredit: © euroluftbild/AEG

Ein Blick auf die Finanzierungskonditionen im Immobiliensektor verrät: Trotz gestiegener Zinssätze sind die Bedingungen nach wie vor historisch gesehen äußerst günstig. Dennoch stieg die Zahl der Immobilientransaktionen nicht an. Verpassen die Deutschen etwas oder sind sie einfach nur schlauer?

Hohe Investitionen. Der Immobilienmarktbericht Deutschland 2017 hat wieder einmal Klarheit in die Lage am deutschen Immobilienmarkt gebracht. Laut dem vom Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, von den Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüssen in der Bundesrepublik Deutschland erarbeiteten Gutachten haben die Investitionen in den Erwerb von Immobilien in den Jahren 2015 und 2016 wieder deutlich zugenommen.

Während im Jahr 2014 bei insgesamt rund 900.000 Transaktionen 191 Mrd. Euro umgesetzt wurden, waren es im Jahr 2016 bereits 237,5 Mrd. Euro – ein Plus von fast 25 Prozent – bei etwa 1 Million Verkäufe. Die mittlere Veränderungsrate der Transaktionszahlen seit 2009 beträgt 2,0 Prozent.

Deutliche Verteuerung. Der im Vergleich zu den Transaktionszahlen spürbar stärkere Anstieg des Geldumsatzes lässt laut dem Immobilienmarktbericht zwar auf eine allgemeine Verteuerung der umgesetzten Immobilien schließen. Allerdings lässt der Anstieg der Transaktionen von 2014 auf 2015 um 14 Prozent noch nicht den Schluss zu, dass es sich um zunehmend spekulativ veranlasste Käufe bzw. Verkäufe handelt.

Zwar entfällt der größte Anteil des Geldumsatzes auf den Erwerb von Wohnimmobilien: Im Jahr 2016 wurden 155,7 Mrd. Euro in den Kauf von Wohnimmobilien investiert, 2014 waren es noch 130,3 Mrd. Euro. Das entspricht einem Anstieg von knapp 20 Prozent. Der Anteil des Geldumsatzes bei Wohnimmobilien am gesamten Investitionsvolumen blieb dagegen mit 66 Prozent gegenüber 2014 konstant.

Eigene vier Wände sind gefragt. Selbstgenutzte Eigenheime und Eigentumswohnungen spielen beim Kauf von Wohnimmobilien die größte Rolle. Auf sie entfallen 75 Prozent des Geldumsatzes aller Wohnimmobilien.

Das Investitionsvolumen in selbstgenutztes Wohneigentum stieg zwischen 2009 und 2016 bei Eigenheimen jährlich um 8 Prozent, bei Eigentumswohnungen jährlich um 10 Prozent. Die Transaktionszahlen legten dagegen moderater zu: bei Eigenheimen um jährlich 3 Prozent, bei Eigentumswohnungen um jährlich 4 Prozent.

Die Frage nach der Blase. Nachdem jüngst schon die Bundesbank gewarnt hat, stellt sich die Frage, ob es wirklich eine Blasengefahr auf dem deutschen Immobilienmarkt gibt. Die Antwort lautet: Flächendeckend wohl eher nicht, denn der Preisanstieg bei Wohnimmobilien setzte sich 2015 und 2016 zwar generell fort – besonders stark aber in Hochpreisregionen. Insofern muss man den Fokus auf diese richten.
Im Bundesdurchschnitt kostete im Jahr 2016 der Quadratmeter Wohnfläche für ein gebrauchtes freistehendes Ein- und Zweifamilienhaus 1.545 Euro.

Die höchsten mittleren Preise finden sich in München (Stadt: 8.500 Euro je qm; Landkreis: 7.500 Euro je qm) oder in Konstanz (5.150 Euro je qm). Weitaus weniger müssen Käufer dagegen in den Landkreisen Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt (380 Euro je qm) oder im Kyffhäuserkreis in Thüringen (470 Euro je qm) zahlen.
Bei gebrauchten Eigentumswohnungen gehört die Stadt München ebenfalls zu den Regionen mit den höchsten Preisen (5.500 Euro je qm), aber auch auf Sylt (4.370 Euro je qm) oder in der Küstenregion Niedersachsens (3.420 Euro je qm) sind die Preise hoch. In dem Teilgebiet des Landkreises Teltow-Fläming außerhalb des Berliner „Speckgürtels“ werden dagegen beispielsweise für eine Eigentumswohnung im Mittel lediglich 220 Euro je qm Wohnfläche gezahlt.

FAZIT. Während der Geldumsatz für den Kauf von Immobilien im Berichtszeitraum deutlich zulegte, blieben die Transaktionszahlen nahezu konstant. Übersetzt heißt das: Durch die gestiegenen Preise konnten sich die Deutschen nicht mehr Immobilieninvestitionen leisten. Anders gesagt: Selbst wenn eine Familie ein Eigenheim erworben wollte, scheiterte es offenbar in vielen Fällen am Geld dafür. In so einer Situation nützen die niedrigen Zinsen dann auch wenig. Die Effekte der Preissteigerungen haben die Effekte aus der Zinsentwicklung quasi völlig egalisiert – zumindest wenn es um die breite Masse geht.

Die Preisentwicklung dürfte laut dem Immobilienmarktbericht auch nicht nachlassen, denn es besteht nach wie vor Knappheit beim Bauland. Der Druck auf den Wohnungsmarkt bleibt somit hoch, und das fehlende Angebot treibt die Preise weiter hoch. Es ist dem Bericht zufolge davon auszugehen, dass sich diese Entwicklung fortsetzen wird – sowohl auf dem Wohnimmobilienmarkt als auch auf dem Sektor der Agrarflächen.

Wer sich dennoch auf das Abenteuer Eigenheim einlässt (wir wissen aus eigener Erfahrung, dass selbst ein Umbau schon an die nervliche Substanz geht), sollte die Finanzierung so sattelfest, wie möglich gestalten. Gemeint sind damit: Lange Zinsbindung, hohe Tilgungsquote und genügend Puffer in der Gesamtfinanzierung. Grundsätzlich gilt es für Privatanleger immer zu beachten, dass eine Immobilie ein großes Klumpenrisiko im persönlichen Vermögens-Portfolio darstellt.

Dieses stellt sich vor dem Hintergrund des langfristigen Vermögensaufbaus mit drei Säulen dar: Solide Aktien, Gold und ggf. die selbstgenutzte Immobilie. Alles andere ist für eine Privatperson mit zu vielen Unwägbarkeiten verbunden. Wer zum Jahreswechsel über einen Broker-Wechsel nachdenkt, sollte einmal einen entsprechendem Depot-Vergleich machen.

In diesem Sinne,
weiterhin viel Erfolg bei der Geldanlage

Ihre dieboersenblogger.de-Gründer
Christoph A. Scherbaum & Marc O. Schmidt

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