Deutsche Banken verzeichnen trotz Krise Rekord-Kreditvolumen ( Finanztrends)

Neue Daten zeigen einen deutlichen Anstieg der Immobilienkredite im Jahr 2025. Doch der aktuelle Iran-Konflikt und drohende Zinserhöhungen könnten die Feierlaune jäh beenden.

Rekordjahr mit Schattenseiten

Die Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) überraschen: Das Volumen neu ausgereichter Immobilienkredite stieg 2025 um 15,7 Prozent auf 148,6 Milliarden Euro. Besonders die Finanzierung privater Wohnimmobilien legte mit einem Plus von 17,5 Prozent kräftig zu. Selbst das lange schwächelnde Gewerbeimmobilien-Segment stabilisierte sich.

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Analysten führen den Boom teilweise auf eine Entscheidung der Finanzaufsicht BaFin zurück. Diese hatte im Mai 2025 den sektoralen Systemrisikopuffer gesenkt und den Banken so mehr Spielraum für Kredite verschafft.

Geopolitische Krise dreht die Zinsschraube an

Doch die Stimmung kippt gerade dramatisch. Der eskalierende Iran-Krieg seit Ende Februar hat die globalen Energiemärkte in Aufruhr versetzt. Die explodierenden Öl- und Gaspreise zwingen die Europäische Zentralbank (EZB) zum Umdenken.

Die EZB hielt den Leitzins zwar zuletzt bei 2,0 Prozent stabil, hob aber die Inflationsprognose für dieses Jahr auf 2,6 Prozent an. An den Märkten werden bereits bis zu zwei Zinserhöhungen für 2026 erwartet. Die Folge: Bauzinsen für zehnjährige Darlehen steuern zielsicher auf die Vier-Prozent-Marke zu. Können sich Käufer das überhaupt noch leisten?

Aufseher warnen vor versteckten Risiken

Trotz der Rekordzahlen schlägt die Finanzaufsicht BaFin Alarm. Die Quote notleidender Kredite (NPL) ist bei bedeutenden Instituten zuletzt auf 6,4 Prozent gestiegen. Besonders kritisch sieht die Behörde kommende Anschlussfinanzierungen. Diese könnten bei steigenden Zinsen und sinkenden Objektwerten zur Belastungsprobe werden.

Auch die Stimmung in der Branche ist im Sinkflug. Der Immobilienstimmungsindex des ZIA ist deutlich eingebrochen. Unternehmen nennen die explodierenden Energiepreise und die drohende Stagflation als Hauptgründe für ihre Skepsis.

Regionale Gräben und ein Mietmarkt-Paradoxon

Der Markt zeigt tiefe regionale Unterschiede. In Bayern liegt die durchschnittliche Darlehenssumme bei über 359.000 Euro, in Sachsen-Anhalt sind es nur 239.000 Euro. In Metropolen wie München drängen steigende Mieten viele Mieter trotz hoher Zinsen zum Kauf. Manche wenden bereits über 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Kreditrate auf.

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Gleichzeitig entsteht ein paradoxes Bild: Während Banken Privatkäufe finanzieren, halten sie sich bei der Finanzierung von bezahlbarem Mietwohnungsbau zurück. Politische Unsicherheiten und Regulierungen belasten hier die Renditeerwartungen der Investoren.

Steht die größte Bewährungsprobe bevor?

Die kommenden Monate werden zeigen, ob das Rekordjahr 2025 ein letztes Aufbäumen war. Viel hängt von der Dauer des Iran-Konflikts ab. Bleiben die Energiepreise hoch, muss die EZB möglicherweise schneller die Zinsen anheben. Das würde Bauzinsen und Refinanzierungskosten weiter nach oben treiben.

Branchenanalysten erwarten bereits eine deutliche Abkühlung des Neugeschäfts im zweiten Quartal. Die Mischung aus steigenden Zinsen, hoher Inflation und stagnierender Wirtschaft könnte viele Käufer aus dem Markt drängen. Für manche Banken, die im Wettbewerb ihre Standards lockerten, drohen dann erhöhte Kreditausfälle.

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