Immobilienboom: Dieses Detail wird oft übersehen (Christoph Scherbaum)

Bild: © Aussender, Immobilien versus Wertpapiere - Pro und Contra - Die Marken-Architekten: Immobilien als Kapitalanlage? (Fotocredit: Partner Bank)

Der Immobilienboom in Deutschland ist unübersehbar. Egal ob man die entsprechenden Rubriken der Tageszeitungen durchschaut, die Baumaßnahmen in den Städten sieht oder im Freundes- und Bekanntenkreis sich umhört: Deutschland baut und investiert in Betongold. Doch der Boom verdeckt ein Detail, das oft übersehen wird.

Grund und Boden. Die Niedrigzinsen verdecken einen Faktor, der seit geraumer Zeit zu einem immer größeren Problem wird. Geht es nach einer Studie von Matthias Waltersbacher, Leiter des Referats „Wohnungs- und Immobilienmärkte“ beim Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), ist der Mangel an geeigneten Flächen und fehlendes Baurecht für vorhandene Grundstücke der entscheidende Engpassfaktor für mehr bezahlbaren Wohnungsneubau in vielen Regionen und Städten. Dabei geht es sowohl um die quantitative Verfügbarkeit als auch um das vielerorts sehr hohe Preisniveau. Hohe Grundstückspreise lassen einen freifinanzierten Wohnungsneubau zu bezahlbaren Mieten vielfach nicht mehr zu.

Erschreckende Zahlen. Die Studie offenbart erschreckende Zahlen. Seit 2000 ist der Durchschnittspreis je qm Bauland um 46 Prozent gestiegen. Bei Wohnimmobilien fiel das Plus mit gut 25 Prozent deutlich geringer aus. In den letzten fünf Jahren legten die Baulandpreise (ca. 5 Prozent p.a.) ebenfalls stärker zu als die Preise für Wohnimmobilien (gut 4 Prozent p.a.). In den Großstädten mit angespannten Wohnungsmärkten sind nach einer bereits vor einiger Zeit durchgeführten Auswertung des BBSR für die Jahre 2011 bis 2014 die Grundstückspreise für den Geschosswohnungsbau um 16 Prozent gestiegen, in den wachsenden Großstädten mit über 500.000 Einwohnern sogar um 31 Prozent. Während der Häuserpreisindex zwischen 2011 und 2016 um 22,1 Prozent stieg, erhöhte sich der Baulandpreisindex sogar um 27 Prozent.

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Schaut man auf die absoluten Zahlen, werden die Preissteigerungen noch exorbitanter: 2016 lag der Kaufpreis für ein Grundstück für Eigenheimbebauung bei ca. 112.000 Euro, so die Studie. Aufgrund der Bodenpreissteigerung von ca. 27 Prozent in den letzten fünf Jahren zahlten die Käufer zuletzt etwa 24.000 Euro mehr als 2011. Aufgrund der stark überdurchschnittlich gestiegenen Bodenpreise in den Großstädten lag der durchschnittliche Kaufpreis für ein Grundstück für Eigenheimbebauung im Jahr 2016 bei knapp 200.000 Euro. 2011 mussten Käufer knapp 50.000 Euro weniger zahlen.
Besonders stark sind die rechnerischen Kaufpreise in den teuren Großstädten gestiegen. Hier lagen die Grundstückspreise 2016 bei 259.000 Euro. Die Käufer müssen somit im Durchschnitt 76.000 Euro mehr bezahlen als noch vor fünf Jahren.

FAZIT. Der Anstieg der Grundstückspreise ist erschreckend. Er verdeutlicht aber auch, dass Immobilien eben nicht nur das Gebäude selbst sind, sondern auch das Grundstück per se schon einiges an Wert verspricht. Daher gewinnt das Thema „Nachverdichtung“, also das engere Bebauen von bestehenden Grundstücken, bzw. Abriss bestehender Häuser und größerer Neubau immer mehr Anhänger. Für Immobilieninvestoren ist das Thema also immer auch aus der Perspekte Grundstückswert zu betrachten. Für Privatanleger gilt es aber immer wieder auch zubeachten, dass eine Immobilie ein großes Klumpenrisiko im persönlichen Portfolio sein kann. Grundsätzlich halten wir uns beim Thema langfristiger Vermögensaufbau an drei Säulen: Solide Aktien, Gold und ggf. die selbstgenutzte Immobilie. Alles andere ist für eine Privatperson mit zu vielen Unwägbarkeiten verbunden.

In diesem Sinne,
weiterhin viel Erfolg bei der Geldanlage

Ihre dieboersenblogger.de-Gründer
Christoph A. Scherbaum & Marc O. Schmidt

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