Was auf den ersten Blick wie ein schlechter Scherz aussieht, ist mittlerweile in vielen Großstädten mit wenig Platz und folglich hohen Immobilienpreisen bereits jetzt Realität: Das Leben wie in einer Schuhschachtel, auf minimalstem Raum.

In Städten wie London, San Francisco oder New York kann sich selbst ein Besserverdiener nicht mehr leisten, in zentralen Lagen der Stadt zu wohnen. Kein Wunder bei Wohnungsmieten für eine moderate 2 Zimmer Wohnung von USD 3.000 bis 5.000 pro Monat, zuzüglich diverser Steuern und Betriebskosten. Ein Analyst bei einer Investment Bank, Rechtsanwaltskanzlei oder IT Firma (wohlgemerkt nicht wirklich schlecht bezahlte Jobs) hatte in der Vergangenheit in London oder SFO folgende Wahl: (a) Er zieht in die Peripherie und hat 60-90 Minuten Anfahrzeit zum Arbeitsplatz (b) Er zieht in eine Wohngemeinschaft (c) er zieht in eine feuchte Souterrainwohnung oder in Stadtviertel mit hoher Kriminalität: Die Wahl zwischen Pest und Cholera.

Diese Notlage hat dazu geführt, dass geschickte Immobilieninvestoren ein neues Konzept entwickelt haben: Mikrowohnungen. 12-15m2 Wohnfläche, ausgestattet mit moderner Technologie und raumeffizientem Design. Kleines Badezimmer, Bett, Tisch, Regale und eine kleine Kochnische (in manchen Apartments fehlt die Kochnische da die meisten Leute heute nicht mehr kochen bzw. auch nicht mehr kochen können). Kosten ab USD 1.000 pro Monat. Luxus ist das keiner, aber es ist deutlich besser, zu Fuss oder mit dem Fahrrad zur Arbeit zu kommen, als sich in überfüllte Nahverkehrszüge zu quetschen, um am Abend in einer toten oder kriminellen Gegend anzukommen.

Auch die Hotelindustrie hat diesen Trend aufgegriffen: Bei meiner letzten London Reise hatte ich einen 8.00 Morgenflug von London Gatwick nach Wien. Ich hatte das Glück, ein Hotel DIREKT IM TERMINAL zu finden, 3 Stockwerke über dem Eingang zur Sicherheitskontrolle, und das für 80 Pfund. Als ich das Hotelzimmer öffnete staunte ich nicht schlecht: Das Zimmer hatte ca. 8m2 und keine Fenster. Schön war das nicht, aber selbst ein 5 Sterne Hotel kann für einen Morgenmuffel wie mich nicht den Luxus ersetzen, in 2 Minuten vom Hotelzimmer bei der Airport Sicherheitskontrolle zu sein. Derartige Microhotels boomen in London, und sind fast immer ausgebucht.

Für Immobilieninvestoren sind Microwohnungen und Microhotels ein riesen Geschäft. Immobilien werden beim Einkauf nach der Fläche berechnet. Andererseits kann man für 3 Mikrowohnungen 50-60% mehr Miete verrechnen als für eine moderate 2 Zimmer Wohnung. Die Mietrendite ist (auch unter Einberechnung der Umbaukosten) deutlich höher. Und die Nachfrage boomt, für die meisten Mikrowohnungen gibt es mittlerweile Wartelisten.

Die Interessenten für Mikrowohnungen sind vielfältig: Young Professionals die nahe an der Arbeit wohnen möchten, Dienstpersonal für reiche Leute, Manager die außerhalb der Stadt wohnen aber für lange Arbeitstage eine Übernachtungsmöglichkeit in der Stadt suchen, Wohnung für Besucher bzw. „Spezialaufgaben“ etc. etc.

Auch in deutschen Metropolen gibt es zu wenig Platz und vor allem zu wenig kleine leistbare Wohnungen in zentralen Stadtlagen. In Frankfurt beispielsweise sind nur ca. 7% des Wohnungsbestands 1 Zimmer Wohnungen, dafür gibt es (zu) viele Luxuswohnungen. Bei Neubauten werden auch selten 1 Zimmer Wohnungen und viel lieber familiengerechte Wohnungen und Luxuswohnungen gebaut. Nur gibt es immer weniger Familien und nur wenige reiche Leute, aber viele Singles und viele Leute mit wenig(er) Geld, die gerne in der Stadt wohnen möchten. Folglich übersteigt die Nachfrage das Angebot an kleine Wohnungen auch in Deutschland sehr deutlich.

Obwohl die Politik immer das Gegenteil behauptet, Regulierung kann den Nachfrageüberhang und den Platzmangel in großen Städten nicht ungeschehen machen. Im Gegenteil, restriktive Baugenehmigungen, kombiniert mit Mietpreisbeschränkungen, führen zu einer zusätzlichen Verknappung des Angebots.

Für Immobilieninvestoren gilt daher eine Regel: „Small is beautiful, tiny is even more beautiful“: Je kleiner die Wohnung, desto größer die Rendite UND die Nachfrage. Dieser Trend wird sich in den nächsten Jahren noch MASSIV verstärken. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis in Berlin, Frankfurt und München die ersten Mikrowohnungskonzepte angeboten werden. Die Zeitungen werden schreiben „Wohnen in der Sardinenbüchse“, die Politik wird Sonntagsreden über die schlimmen Wohnzustände halten, und die Mieter werden den Wohnungsbesitzern dieser Schuhschachteln die Türe einrennen. Immobilienbesitzer mit zentralen Kleinstwohnungen (in großen Städten) stehen goldene Zeiten bevor, der Trend hat gerade erst begonnen.

Christian Drastil: Wiener Börse Plausch

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