Der Zalando Börsegang, der für diese Woche geplant ist, ist ein Symbol für die Bedeutung des Online Handels. Die Bewertung von Zalando mag sehr hoch sein (vielleicht auch ein Symbol für den nächsten Hype), und die Gewinnmarge niedrig. Allerdings können nicht einmal die größten Pessimisten bestreiten, dass Zalando sehr viel Umsatz macht (2013 ca. 1.8 Milliarden Euro). Und unter den Online Händlern ist Zalando keine Ausnahme, Asos aus England macht auch eine Milliarde Umsatz, von Amazon ganz zu schweigen.

Der gesamte Warenumsatz an Konsumgütern wächst deutlich schwächer als der Umsatz der Online Händler, die zum Teil hohe zweistellige Wachstumsraten aufweisen. Folglich stagniert bzw. sinkt der Umsatz im traditionellen Filialgeschäft, und die Zukunftsprognosen wiesen auch weiterhin in Richtung Online Handel. Der traditionelle Handel muss daher den Sparstift ansetzen, und das bei den größten Kosten, d.h. Miete und Personal.

Die Filialen von Handelsketten bezahlen Immobilienbesitzern in Großstädten, Shopping Malls und Outlet Centern üppige Mieten. Bei schrumpfenden Umsätzen stellt sich die berechtigte Frage, ob die Handelsketten dauerhaft hohe Mieten an Immobilienbesitzer bezahlen können.

Allerdings ist hier eine deutliche Unterscheidung zwischen absoluten Top Lagen wie beispielsweise der Zeil in Frankfurt oder Kohlmarkt in Wien und mittleren bis guten Lagen zu treffen. Internationale Handelsketten benötigen weiterhin Flagship Stores, in denen sie ihre Produkte präsentieren können, welche die Kunden im Flagship Store besichtigen und dann Online kaufen. Flagship Stores werden in Zukunft weniger für den Warenverkauf als für Marketing und Produktpräsentation bedeutend sein; folglich müssen Flagship Stores repräsentativ und in bester Lage sein. Bei absoluten Top Lagen ist daher weiterhin mit (stark) steigenden Mieten zu rechnen.

Anders sieht es bei Lagen aus die zwar noch immer gut sind und hohe Frequenz aufweisen – und die in der Vergangenheit sehr begehrt waren – aber die für ein repräsentatives Flagship Store ungeeignet sind. Geschäfte in diesen Lagen dienen dem Verkauf von Waren, und dieser sinkt bzw. stagniert langfristig Offline. Folglich stagnieren bereits die Mieten in Lagen wie der Berger Strasse in Frankfurt oder der Mariahilferstrasse in Wien, und mittelfristig werden diese Mieten deutlich fallen.

Dieser Trend hat einen gewaltigen Einfluss auf den Wert solcher Immobilien. Ein Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus hat 2.000m2, davon 400m2 Handelsfläche im Erdgeschoss mit 80 Euro pro m2 Miete, 400m2 Handelsfläche im 1. OG mit 20 Euro pro m2 Miete und der Rest des Hauses mit Euro 10 pro m2 Miete. Das Haus hat derzeit einen Mietertrag von Euro 52T pro Monat oder Euro 624T pro Jahr. Bei einem Faktor 20 hat das Haus einen Wert von Euro 12.5 Millionen. Fallen die Gewerbemieten beispielsweise um 25%, hat das Haus nur mehr eine Miete von Euro 42T pro Monat oder Euro 504T pro Jahr. Der Wert der Immobilie sinkt dann um Euro 2.4 Millionen auf Euro 10.1 Millionen, ein Wertverfall von 20%. Die weiterhin negativen Zukunftsaussichten bei den Gewerbemieten sind in dieser Berechnung noch gar nicht berücksichtigt. Sicherheit sieht jedenfalls anders aus.

Die Immobilienmärkte boomen derzeit fast genauso wie die Aktien von Technologiefirmen. Niedrige Zinsen und Erfolgsmeldungen aus der Immobilienbranche verdecken die Gewitterwolken am Horizont. Investoren in Retail Immobilien und Wohnimmobilien mit hohem Anteil an Gewerbemieten (von Handelsgeschäften) außerhalb von AAA Lagen sollten jedoch nicht das derzeitige Mietniveau einfach fortschreiben, sondern damit rechnen, dass die Mieten sinken und die Leerstandsquote steigt. Diese Entwicklung führt zwangsläufig zu sinkenden Immobilienpreisen. Beim Kauf von Immobilien mit Shopping Flächen ist daher große Vorsicht geboten, die Zukunft schaut hier düster aus.

Christian Drastil: Wiener Börse Plausch

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