28.11.2017

Zugemailt von / gefunden bei: Immofinanz (BSN-Hinweis: Lauftext im Original des Aussenders, Titel (immer) und Bebilderung (oft) durch boerse-social.com aus dem Fotoarchiv von photaq.com)

Die IMMOFINANZ hat in den ersten drei Quartalen 2017 das Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen (exkl. Russland) signifikant auf EUR 116,3 Mio. (Q1-3 2016: EUR ‑217,8 Mio.) gesteigert. Die Mieterlöse konnten trotz fortschreitendem Verkauf nicht strategiekonformer Immobilien stabil bei EUR 174,1 Mio. gehalten werden (Q1-3 2016: EUR 174,0 Mio.). Bereinigt um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe (like-for-like) sind die Mieterlöse deutlich um 3,9% auf EUR 138,4 Mio. gestiegen. Beim Ergebnis aus Asset Management zeigt sich ein Zuwachs um 11,3% auf EUR 122,6 Mio., das Finanzergebnis drehte auf EUR 88,6 Mio. stark ins Plus (Q1-3 2016: EUR -143,9 Mio.). Das ist vor allem eine Folge positiver Bewertungseffekte bei den Beteiligungen an CA Immo und BUWOG und eines gesunken Finanzierungsaufwands. Insgesamt hat sich das Konzernergebnis (inkl. Russland) auf EUR -59,1 Mio. verbessert (Q1-3 2016: EUR -409,5 Mio.).

„Wir haben in den zurückliegenden drei Quartalen große Fortschritte in unserem operativen Geschäft erzielt und unsere Bilanz deutlich gestärkt. Unser Immobilienvermögen umfasst nunmehr rund EUR 4,2 Mrd.; weitere rund EUR 660 Mio. entfallen auf unsere Beteiligung an der CA Immo. Darüber hinaus sind unsere liquiden Mittel bis Ende November durch die Auszahlung von Refinanzierungen auf rund EUR 580 Mio. angestiegen. Gleichzeitig haben wir die Zinsbelastung signifikant reduziert und unseren Verschuldungsgrad gesenkt. Dies ermöglicht uns, im nächsten Schritt ein Investment-Grade-Rating anzustreben“, kommentiert Oliver Schumy, CEO der IMMOFINANZ, die Entwicklung. „In unserem Portfolio haben wir Risiken konsequent beseitigt: Ein Meilenstein für die weitere Entwicklung der IMMOFINANZ ist dabei der Verkauf unseres Einzelhandelsportfolios Moskau.“

Der Kaufvertrag für die Moskauer Shopping Center mit der FORT Group wurde wie berichtet am 13. November 2017 unterzeichnet, das Closing der Transaktion soll im Dezember 2017 erfolgen. Aus dem Verkauf war ein negativer Bewertungseffekt von EUR -157,8 Mio. im Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen im 3. Quartal 2017 zu berücksichtigen. Die IMMOFINANZ verfügt aus der Transaktion allerdings über ein zusätzliches Ertragspotenzial von bis zu rund EUR 145 Mio., das auf zukünftigen umsatzabhängigen Earn-outs und möglichen Steuerrückerstattungen basiert (umgerechnet mit dem Konzernkurs EUR/RUB von 69,0220 per 30. September 2017).

Der Finanzierungsaufwand sank in den ersten drei Quartalen 2017 um 8,2% auf EUR -75,0 Mio. (Q1-3 2016: EUR -81,7 Mio.). Dies ist v.a. auf die Zinsersparnis im Zuge der zu Jahresbeginn durchgeführten incentivierten Wandlung von 43,4% der Wandelanleihe 2018 (Kupon: 4,25%) und der Emission der neuen Wandelanleihe 2024 (Kupon: 2,0%) zurückzuführen. Des Weiteren wurde die mit 5,25% verzinste EUR 100  Mio. Unternehmensanleihe Anfang des dritten Quartals getilgt.

Die durchschnittlichen Finanzierungskosten ohne Russland und ohne Derivate liegen bei 2,25% bzw. bei 2,05% unter Berücksichtigung der nach dem Berichtszeitraum erfolgten zweiten incentivierten Wandlung der Wandelanleihe 2018 (31. Dezember 2016: 2,64%). Der Netto Loan-to-Value hat sich auf 46,3% (exkl. Russland) bzw. 42,3% inklusive der zweiten incentivierten Wandlung der Wandelanleihe 2018 deutlich verbessert (31. Dezember 2016: 49,0%).

Der Vermietungsgrad des Gesamtportfolios (exklusive Russland) hat sich per 30. September 2017 um 3,3 Prozentpunkte auf 92,9% erhöht (31. Dezember 2016: 89,6%). Im Bürobereich konnte der Vermietungsgrad dabei auf 90,1% gesteigert werden (31. Dezember 2016: 87,3%), wobei die unter der neuen Büromarke myhive gebündelten Büroimmobilien einen Vermietungsgrad von 92,1% aufweisen. Die Einzelhandelsimmobilien sind mit 96,6% bereits nahezu voll vermietet (31. Dezember 2016: 93,0%). Die Retail Parks STOP SHOPs weisen einen Vermietungsgrad von 97,8% auf und die VIVO! Shopping Center von 95,2%.

Der nachhaltige FFO 1 (exklusive Ergebnis aus Immobilienverkäufen und Immobilienentwicklung) ist auf EUR 48,6 Mio. gestiegen (Q1-3 2016: EUR 19,3 Mio.) und der FFO 2 (inklusive Ergebnis aus Immobilienverkäufen) auf EUR 51,3 Mio. (Q1-3 2016: EUR -9,1 Mio.).

Der EPRA Net Asset Value erhöhte sich um 5,1% auf rund EUR 3,2 Mrd. Aufgrund der höheren Aktienanzahl und des Bewertungseffekts aus dem Verkauf des Einzelhandelsportfolios Moskau ergibt sich ein Rückgang des EPRA NAV je Aktie auf EUR 2,81 (31. Dezember 2016: EUR 3,12). Der EPRA Triple Net Asset Value erhöhte sich um 17,5% auf rund EUR 3,4 Mrd., der EPRA NNNAV je Aktie stieg von EUR 2,97 auf EUR 2,99.

Die liquiden Mittel sind per Ende September 2017 mit EUR 242,2 Mio. gestiegen (31. Dezember 2016: EUR 189,3 Mio.). und haben sich durch erfolgreiche Refinanzierungen und den Verkauf von nicht strategiekonformen Immobilien bis Ende November 2017 auf rund EUR 580,0 Mio. erhöht.  Die IMMOFINANZ verfügt über eine robuste Bilanzstruktur mit einer Eigenkapitalquote von 38,8% bzw. 41,9% (31. Dezember 2016: 37,8%) unter Berücksichtigung der zweiten incentivierten Wandlung der Wandelanleihe 2018, die nach dem Berichtszeitraum stattgefunden hat.

Für das laufende Geschäftsjahr 2017 wird unverändert die Ausschüttung einer Basisdividende von EUR 0,06 je Aktie angestrebt.

Ergebnisentwicklung im Detail

Die Mieterlöse entwickelten sich in den ersten drei Quartalen 2017 stabil und betragen EUR 174,1 Mio. nach EUR 174,0 Mio. in den ersten drei Quartalen 2016. Der mit dem Verkauf von Immobilien verbundene Abgang bei den Mieterlösen konnte somit durch Fertigstellungen sowie Neuvermietungen kompensiert werden. Im Bürobereich erhöhten sich die Mieterlöse im Betrachtungszeitraum um 2,4% auf EUR 85,4 Mio., im Einzelhandelsbereich lagen sie mit EUR 75,2 Mio. aufgrund der Portfoliobereinigung in Österreich in etwa auf Vorjahresniveau.

Das Ergebnis aus Asset Management ist um 11,3% kräftig auf EUR 122,6 Mio. gestiegen (Q1-3 2016: EUR 110,2 Mio.). Die Immobilienaufwendungen liegen dabei mit EUR -60,2 Mio. (Q1-3 2016: EUR -71,4 Mio.) um 15,8% unter dem Vorjahreswert. Ausschlaggebend dafür waren vor allem geringere Instandhaltungsaufwendungen   (EUR -16,0 Mio. nach EUR -20,7 Mio.), Hauseigentümerbetriebskosten (EUR -8,3 Mio. nach EUR -12,9 Mio.) und Leerstandskosten (EUR -8,9 Mio. nach EUR -10,0 Mio.). Die Ausbaukosten für neu vermietete Flächen sind hingegen auf EUR -8,2 Mio. gestiegen (Q1-3 2016: EUR -5,1 Mio.) als Folge des Abschlusses großflächiger Mietverträge.

Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen drehte mit EUR 2,7 Mio. ins Positive (Q1-3 2016: EUR -28,4 Mio.) und ist durch die kontinuierliche Portfoliooptimierung geprägt. Insgesamt beläuft sich die Neubewertung (währungsbereinigt und währungsbedingt) auf EUR -4,4 Mio. (Q1-3 2016: EUR -23,2 Mio.), wobei positiven Bewertungseffekten beim Verkauf von Immobilien in Deutschland (Gerling Quartier) sowie Nicht-Kernländern negative Effekte aus nicht strategiekonformen bzw. kleineren Immobilien in Österreich, Tschechien und Rumänien gegenüber stehen. Das Verkaufsvolumen beläuft sich auf EUR 152,3 Mio. (davon EUR 135,6 Mio. Asset Deals und EUR 16,7 Mio. Share Deals).

Trotz deutlich positiver Bewertungseffekte bei den Projektentwicklungen in Deutschland (EUR 24,1 Mio.), vor allem bei trivago, FLOAT und dem Cluster Produktionstechnik, beläuft sich dasErgebnis aus Immobilienentwicklung auf EUR -26,1 Mio. (Q1-3 2016: EUR 18,4 Mio.). Dieser Verlust ist – wie bereits im zweiten Quartal berichtet – im Wesentlichen eine Folge von Mehrkosten bei Vorratsimmobilien im Gerling Quartier sowie von offenen Verpflichtungen, die aus Übergabe, Mängelbehebung und Fertigstellung der Kölner Immobilien resultieren.

Das operative Ergebnis beträgt somit EUR 66,2 Mio. nach EUR 73,9 Mio. im Vergleichszeitraum. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen liegen dabei mit EUR -39,9 Mio. um 9,3% über dem Vergleichswert des Vorjahres (EUR -36,5 Mio.). Das ist u.a. auf die Ausrollung diverser Sonderprojekte zur nachhaltigen Effizienzsteigerung, etwa im IT-Bereich (EUR -2,6 Mio. nach EUR -1,4 Mio.), zurückzuführen.

Auf die währungsbereinigte Neubewertung von Immobilienvermögen entfallen EUR 1,4 Mio.
(Q1-3 2016: EUR -119,5 Mio.). Das Finanzergebnis drehte mit EUR 88,6 Mio. ins Plus (Q1-3 2016: EUR -143,9 Mio.). Der Finanzierungsaufwand sank dabei um 8,2% auf EUR -75,0 Mio. (Q1-3 2016: EUR -81,7 Mio.). Dies ist v.a. auf die Zinsersparnis im Zuge der zu Jahresbeginn durchgeführten incentivierten Wandlung von 43,4% der Wandelanleihe 2018 (Kupon: 4,25%) und der Emission der neuen Wandelanleihe 2024 (Kupon: 2,0%) zurückzuführen. Des Weiteren wurde die mit 5,25% verzinste EUR 100  Mio. Unternehmensanleihe Anfang des dritten Quartals getilgt. Das sonstige Finanzergebnis in Höhe von EUR -10,1 Mio. (Q1-3 2016: EUR -20,4 Mio.) resultiert im Wesentlichen aus der Bewertung von Derivaten in Höhe von EUR -10,3 Mio. sowie dem Ergebniseffekt aus der incentivierten Wandlung der Wandelanleihe 2018 in Höhe von EUR -12,6 Mio. Die Bewertung der verbliebenen BUWOG-Aktien zum Börsenkurs per 30. September 2017 trägt EUR 10,0 Mio. bei.

Die Ergebnisanteile aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen sind auf  EUR 175,1 Mio. (Q1-3 2016: EUR -43,4 Mio.) stark gestiegen. Diese setzen sich wie folgt zusammen: EUR 38,8 Mio. entfallen auf Ergebnisanteile der CA Immo sowie EUR 91,9 Mio. aus einer Wertaufholung der CA Immo-Aktien. EUR 18,0 Mio. sind Gewinn aus dem Verkauf von 4,5 Mio. Stück BUWOG-Aktien sowie EUR 25,8 Mio. stammen aus einer Bewertung der BUWOG-Aktien zum Börsenkurs anlässlich der Beendigung der Bilanzierung nach der Equity-Methode. Der Buchkurs der CA Immo-Aktie liegt per 30. September 2017 bei EUR 25,67 (31. Dezember 2016: EUR 21,02).

Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) ist mit EUR 154,0 Mio. stark positiv (Q1-3 2016: EUR -215,9 Mio.). Die Ertragsteuern betragen im Berichtszeitraum EUR -37,7 Mio. (Q1-3 2016: EUR -1,9 Mio.).

Das Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen beträgt EUR -175,4 Mio. und umfasst den aufgegebenen Kernmarkt Russland (Q1-3 2016: EUR -184,7 Mio.). Es ist vor allem auf einen negativen Bewertungseffekt in Höhe von EUR -157,8 Mio. in Folge der Veräußerung des Einzelhandelsportfolios Moskau an die FORT Group zurückzuführen. Dieser entfällt mit EUR -56,1 Mio. auf Firmenwertabschreibungen und mit EUR -123,8 Mio. auf das Immobilienvermögen; latente Steuern in Höhe von EUR 22,2 Mio. wirken gegenläufig.

Der Kaufvertrag mit der FORT Group wurde am 13. November 2017 unterzeichnet, das Closing der Transaktion soll im Dezember 2017 erfolgen. Wie mitgeteilt, beläuft sich der Kaufpreis für das Reinvermögen auf bis zu RUB 15 Mrd. und setzt sich aus drei Kaufpreisbestandteilen zusammen: aus einem baren Kaufpreis in Höhe von RUB 5,0 Mrd. (umgerechnet mit einem Forward-Kurs zum Jahresende EUR/RUB von 69,5730: EUR 71,9 Mio.), einer garantierten Zahlung im Jänner 2022 in Höhe von RUB 1,0 Mrd. (umgerechnet mit einem fixierten Kurs EUR/RUB von 68,9655: EUR 14,5 Mio. mit einem Barwert in Höhe von EUR 9,4 Mio.) und einem nicht ansatzfähigen, von den Umsatzerlösen der Einkaufszentren im Jahr 2021 abhängigen Earn-out von bis zu RUB 9,0 Mrd., der ebenfalls im Jahr 2022 zahlbar ist. Weiters kann die IMMOFINANZ noch mit bis zu RUB 1,0 Mrd. an einer etwaigen Realisierung von Eventualforderungen aus laufenden Steuerrückerstattungsverfahren partizipieren.

Das Konzernergebnis aus fortgeführten Geschäftsbereichen ist in den ersten drei Quartalen 2017 deutlich auf EUR 116,3 Mio. gestiegen (Q1-3 2016: EUR -217,8 Mio.). Das gesamte Konzernergebnis (inklusive Ergebnis aus aufgegebenen Geschäftsbereichen) hat sich ebenfalls stark verbessert und beträgt EUR -59,1 Mio. (Q1-3 2016: EUR -409,5 Mio.). Das verwässerte Ergebnis je Aktie beträgt EUR -0,05 (Q1-3 2016: EUR -0,41).

Companies im Artikel

Buwog

CA Immo

Immofinanz

Oliver Schumy, CEO Immofinanz - (Fotocredit: Michaela Mejta für photaq.com)

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