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Klaus Umek: "Fusion CA Immo / Immofinanz wird es nicht geben, aber ... "

Sie sind ein bekannter Investor, kennen sich gut aus mit Investment Banking. Früher waren Sie bei Goldman Sachs. Sind jetzt ganz vorne mit dabei bei einer der spannendsten Spekulationen des österreichischen Kapitalmarktes. Immofinanz und CA Immo. Seit wann sind Sie denn da dabei?

Wir haben dort eine Position schon länger. Wir haben das erste Mal CA Immo gekauft rund um das Jahr 2013. Haben dann nach ganz guten Gewinnen in den ersten Jahren als O1 zugeschlagen hat, wieder verkauft. Wir hatten Immofinanz auch damals angedient im Jahr 2015 an die CA Immo. Ich glauben, wir waren die einzigen, die das getan haben bei 2,8 Euro. Und wir haben jetzt die Position wieder aufgebaut rund um den Jahreswechsel als die Immofinanz komplett aus dem Wasser gefallen ist und dann auch in der Folge die CA Immo zu leiden begonnen hat an dieser Situation.

Jetzt möchte ich mal kurz bei dem Thema bleiben. Da gibt es ja noch ein paar Faktoren, die man besprechen kann. Sie haben auch gerade schon darüber geredet. Es ging um die Diskussion - kommt die Fusion zustande? Das Immofinanz-Russland-Portfolio sollte verkauft werden. Kommt die Fusion überhaupt zustande? Sie haben ganz klar gesagt, die Fusion ist tot. Warum denn das?

Weil wir mittlerweile schon sehr laut das Leidklagen der CA Immo-Aktionäre hören, die nachdem das jetzt schon seit einem Jahr angekündigt ist und bisher noch keine fertige Planung da ist, ihre Aktien schlicht und ergreifend nicht tauschen wollen. Sie müssen immer verstehen, im Wege einer Fusion brauche ich eine breite 75-prozentige Mehrheit. Und ich habe eigentlich keinen Platz für Dissens. Das heißt: Selbst wenn ich die 75-prozentige Mehrheit darstellen kann, können mir über Klagen auch noch Eintragungen ins Firmenbuch verhindert werden. Und wir haben uns mit der Situation sehr intensiv beschäftigt. Und so sehr die Fusion eine mögliche Option ist, die sicher auch einen Charme hätte, glaube ich sagen zu können: Wer die Ohren öffnet, und zuhört, merkt, es gibt zu viele zu tief eingegrabene, die in ihren Stellungen darauf warten, das Thema einfach abzuschießen. Deshalb sage ich: Don’t blame the messenger. Wir sagen hier nur die Wahrheit. Das wirds einfach nicht geben.

Und dann gibt es ja noch einen Dritten bzw. in dem Fall einen Vierten im Bunde. S Immo. Die kaufen da auch. Es wurde aber gesagt, dass es nicht um eine große Dreierlösung gehen soll. Können Sie sich eine Dreierlösung trotzdem vorstellen?

Ich kann es mir nicht nur vorstellen, sondern hielte es für sehr vernünftig. Zumal wir mit der S Immo eines der wenigen Unternehmen haben, die jetzt schon wieder Kurse erreichen, die weit über den Höchstkursen des Jahres 2007 liegen. Das heißt. Das ist eine Immobilienaktie, wo niemand sein Geld verloren hat bzw. sein Geld verloren haben wird, so er sich denn davon trennen wollen würde. Und wenn man jetzt in die Bilanz der S Immo hineinschaut, steckt die voller stiller Reserven. Hier ist überall sehr sehr konservativ bilanziert worden - im Vergleich zu anderen Unternehmen. Und ich glaube jetzt daraus Profit zu schlagen, dass man Stück um Stück Objekte mit hohen Gewinnen verkauft und diese Gewinne ausschließlich reinvestiert, halte ich für eine geniale Strategie, die sicher Optionswert kreiert. Und ich kann mir daher vorstellen, dass es da noch viele Tage geben wird, in denen einfach die Position der S Immo - mit Aktionärsstruktur Vienna Insurance Group, Erste Group, Abramowich (Anm. Mittlerweile hat Ronny Pecik das Aktienpaket übernommen) auch uns natürlich - eine gewisse Rolle spielen kann und die Art und Weise mit viel Diplomatie und Vernunft - wie es jetzt gemacht wird, gefällt mir enorm gut.

Jetzt hatte ich nach der großen österreichischen Dreierlösung gefragt. Die offizielle Begründung ist ja der Anlagenotstand. Wohin mit dem Geld? Dann legen wir es doch lieber da an. Es wird fleißig investiert in Immofinanz und CA Immo. Sie hatten vorher gesagt, das ist genial. Warum das?

Weil es einfach im Endeffekt zu einer Lösung führen wird, die Österreich-notiert ist. Wo man jetzt aus dieser Falle herauskommt, dass alles immer ins Ausland verkauft werden muss. Was ja leider, nachdem die Jungs bei conwert nicht die notwendige Sauerstoffzufuhr im Kopf hatten, die Dinge rasch umzusetzen, die vollkommen augenscheinlich waren, die wir eingefordert haben, ist jetzt die Vonovia schlichtweg Eigentümerin eines sehr sehr schönen österreichischen Portfolios geworden. Ich halte das für nicht notwendigerweise für sinnvoll und auch nicht für eine Lösung, die man anstreben sollte. Und daher wenn es zu einer österreichischen Lösung kommt, dann ist das ein Unternehmen, das hier floriert. Das hier Arbeitsplätze hat, das hier gute Strategien entwickelt. Und ich glaube, gerade weil das Thema Osteuropa falsch verstanden wird im Moment hat natürlich eine Börsenstory wie die CA Immo wie die Immofinanz und die S Immo deutlich längere Halbwertszeit. Denn irgendwann wird auch Deutschland zu teuer und dann werden die Leute eben auf diese berühmten 7 oder 8-Prozenter, die eine Immofinanz, eine CA Immo oder eine S Immo in Rumänien oder Tschechien haben, schauen - und man wird das einfach ganz anders vom Risiko und Ertrag beurteilen und die Leute werden Freude daran haben. Und da habe ich glaube ich noch Munition für Kurse, die uns noch in die Jahre 2017, 2018 und 2019 hinein Freude machen.

Jetzt haben Sie etwas interessantes gesagt, nämlich die Osteuropa-Story wird falsch verstanden. Wie verstehen Sie sie denn?

Na ich verstehe sie als etwas, wo man massive Probleme hatte weil diese Märkte noch keine funktionierenden Büro-Immobilienmärkte waren als die österreichischen Unternehmen investiert hatten. Das heißt wir haben in vielen Fällen - das war auch eines der Probleme jetzt in der Aufarbeitung der Vergangenheit der Immofinanz. Dass das neue Team mit Schumy und Schönauer schlichtweg hier endlich mal die Häuser voll bekommen hat - allerdings natürlich bei Mietpreisen, die nicht mehr den 2007er oder 2006er Höchstniveaus entsprechen konnten. Wir halten das für eine vernünftige Entwicklung. Und das hat natürlich den Ruf des osteuropäischen Büroimmobilieninvestierens, das ein Thema ist, das wahrscheinlich 2004 oder 2005 begründet wurde, dann mit Höchstmieten an internationale Banken, die alle auf Expansion getrimmt waren. Auf internationale Konzerne sich vollgemietet haben. Und dann natürlich einerseits durch mehr Bautätigkeit, die auch in der Krise angehalten hat, gabs plötzlich mehr Volumen. Man hatte nicht mehr eine adequate Nachfragesituation. Preise kamen ins Rutschen - und das hat den Markt unserem Dafürhalten nach ungebührlich in Verruf gebracht. Im Endeffekt haben wir in Osteuropa Länder ohne Schulden. Das heißt es gibt für Versicherer - darum gibt es ja eine Vienna Insurance Group mit einem eigenen Programm für eine Investition in osteuropäische Immobilien zB - Tschechien hat rund 40 Prozent des GDP. Da kann man nicht so leicht Staatsanleihen kaufen. Und irgendwo muss ich meinen sicheren Ertrag herbekommen. Das heißt, ich glaube der Markt erlebt eine enorme Renaissance. Und wir sehen das am wirklich smarten Geld. Wenn Sie schauen, KKR, Lone Star, Oaktree, die wirklich großen intelligenten internationalen Pools an Geld sind alle schon vertreten in Osteuropa.

Und wenn man mal die Konjunkturdaten und Arbeitsmarktdaten anschaut, spricht ja eigentlich auch alles dafür. Da hat man teilweise ja fast Vollbeschäftigung, wenig Arbeitslosigkeit. Quasi eine boomende Wirtschaft. Man diskutiert immer darüber, wie schlecht es Europa geht. Muss man fragen: Wie gut geht es Europa? Weil selbst diese Länder - schlechtes Image usw - selbst denen scheint es gut zu gehen.

Ja, wobei denen ging es ja nach meinem Dafürhalten immer sehr gut. Die haben notorisch schlechtes Marketing. Also wenn wir darüber diskutieren, ob unsere Politik - die viel besser geworden ist mit Kanzler Kern - ob, die sich immer optimal verkauft, dann würde ich meinen, dass da noch Verbesserungspotenzial besteht. Von einer Situation, die für das Land deutlich besser geworden ist und eine Aufbruchstimmung spürbar geworden ist in diesem Land. Und in Osteuropa ist das noch viel schlimmer. Wir haben keinerlei Sympathie - und das ist meinem Dafürhalten nach nur eine dumme Reflexion auf die Vergangen als das Kommunismus war und wir das gesellschaftliche Gegenmodell. Aber ich meine, wenn ich mir die Dummheiten durchlese, die in Economist und FT (Financial Times) lese, wenn ich höre, wie Andreas Treichl klagt, mit welch hohen Risikoaufschlägen ein verschuldetes Land, wie Tschechien, wo jede Bank mehr Einlagen als Kredite hat, wo der Staat selbst kaum Schulden hat und trotzdem haben wir Risikoaufschläge, die sind höher als in Italien. Das zeigt einfach, dass auch in der EZB und im Europäischen Rat und in der Europäischen Kommission und all den Organisationen im Bankenverband vielleicht noch immer zu wenig Verständnis da ist und schlichtweg einfach noch ein paar Jahre braucht, bis es gute gescheite Osteuropäer geben wird. Und dann wird auch dieses Missverständnis aufhören. Weil das sind die Rock Stars in Europa. Mit dem höchsten Wachstum und der vernünftigsten Wirtschaftspolitik.

Sprechen wir noch ein bisschen über Sie als Investor. Vorhin beim Thema conwert haben Sie gesagt, dass war auch das was wir eingefordert haben. Sie haben schon verschiedene Investments in Österreich getätigt, für die Sie bekannt sind. Flughafen Wien und conwert gehören dazu. Und Sie gelten als so genannter Aktiver Investor. Das heißt, dass durchaus auch mal was fordern. Durchaus auch mal Druck auf die Unternehmensführung ausüben. Wie würden Sie Ihre Strategie beschreiben?

Wir nennen uns unternehmerische Investoren. Wir denken und fühlen wie ein Unternehmer. Wir haben den Anspruch, dass wir das Geld anderer so behandeln, als wäre es unser eigenes. Und wir sagen, das ist ein Thema, dass dem einen oder anderen zu amerikanisch vorkam. Aber Sie erinnern sich an mein Diktum, dass Geld anderer ist ein heiliges Gut. Das ist für uns ein heiliges Gut. Und wir können uns nicht - wie viele andere - darauf ausreden, dass wir sagen, Pech gehabt, du hast uns Geld gegeben und es ist weniger geworden. Da hast du dich verspekuliert. Sondern, das ist unser Versagen, wenn wir nicht nach bestem Gewissen und höchstem Fleiß für die Sache geradestehen und arbeiten. Wenn wir nicht selbst mit vielen Millionen investiert sind, dann sind wir schlichtweg nicht ernst zu nehmen. Und daher unser Ethos als Unternehmer ist zu schauen, was kostet das, was bringt das? Uns Dinge zu suchen, wo noch Potenzial besteht. Ich sage auch immer dazu, wir sind keine begnadeten Technologie-Kenner. Wir schauen uns Dinge an, die bereits existieren, die bereits Gewinne und Dividenden machen. Und überlegen uns, ob es nicht schneller, effizienter, besser oder ideenreicher gehen kann. Und wenn wir Unternehmen finden, die uns nicht gefallen - weil wir auch ein Long Short Fund sind - dann haben wir auch mal so genannte Leerverkäufe also Shortpositionen. Und das hilft uns natürlich enorm in schwierigen Marktphasen nicht wieder die Ausrede. Hast Pech gehabt. Was will man denn - der Markt macht keine Gewinne, dann kann ich auch nix gewinnen. Also wir können uns auch hinter diesem Versprechen nicht verstecken. Sondern wir müssen auch in schlechten Marktphasen schauen, dass das Geld arbeitet. Und vielleicht sind es dann Investitionen, wo wir auf fallende Kurse spekulieren.

Sebastian Leben (boersenradio.at) im Gespräch mit Klaus Umek, Wien, 30.3.2017 im Rahmen von http://www.boerse-social.com/roadshow , 1:1 Transkript






Beitrag von boersenradio.at



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