Bewertet Ihr mir Projekte von S Immo, VIG, UBM, Warimpex? (Günter Luntsch)

Wohnungsmarkt Österreich 2 und Ende. Sandra Bauernfeind sprach von der "extrem spannenden" Entwicklung in Wien, man könne von einer neuen Gründerzeit sprechen, 2026 solle Wien wieder 2-Millionen-Stadt sein. In den nächsten Jahren würden rund 23.000 Wohnungen pro Jahr fertig gestellt. 2011/12 habe man noch darüber nachdenken müssen, wie man 250 Wohnungen bei Fertigstellung gleichzeitig auf den Markt bringen könne, jetzt kämen 500 - 600 Objekte gleichzeitig in die Vermarktung. Die Grundstückspreise seien massiv gestiegen, 2018 habe es ein Plus von 20 bis 30 Prozent bei den Baukosten gegeben, falls der Bauträger (Oder meinte sie Bauunternehmer?) überhaupt ein Angebot lege, die Bücher seien für zwei bis drei Jahre voll, erst danach würden wieder Angebote gelegt. Anmerkung: Den Eindruck, dass heuer die Baukosten enorm gestiegen sind, haben auch andere Marktteilnehmer, ich habe bereits davon berichtet. Der Trend gehe weg vom Eigentum, hin zur Miete. Anmerkung: Weil Eigentum immer schwerer leistbar wird? Aufrund des Abbruchstopps per 1.6.18 für vor 1945 errichtete Gebäude in Wien hätten viele Baustellen eingestellt werden müssen, damit im Nachhinein geprüft werden habe können, ob der Abbruch zu Recht oder zu Unrecht vorgenommen wird. Ein Kriterienkatalog wäre nicht schlecht, wann ein Haus schützenswert ist und wann nicht, damit man sich darauf einstellen könnte. Die in Wien neu eingeführte Bauklasse "Geförderter Wohnbau" betreffe nur Flächen über 5.000 m2, von der Umwidmung hätten in erster Linie die Baugrundeigentümer profitiert, und es bleibe ihnen überlassen, ob sie nun verkaufen oder doch horten. Anmerkung: Warten, bis sich die Gesetzeslage wieder zu ihren Gunsten ändert? Im November 2017 habe es ein OGH-Urteil zum Lagezuschlag gegeben, wir wüssten (noch immer) nicht, wie die Richtwertmiete korrekt auszusehen habe, es sei zu bezweifeln, dass es zum gewünschten Effekt kommen werde. Anmerkung: Niedrigere Mieten und gleichzeitig mehr Neubau? Das Mietrecht sollte "angegangen" werden. Anmerkung: Wohl wegen der günstigen Mietverträge, die zum Teil weitergegeben werden können.

Anton Holzapfel leitete die Fragerunde ein. Auf die Frage nach den Erwartungen an das Mietrecht meinte er, dass wir mit keinen Änderungen im Bundesrecht rechnen könnten, so lange die Wien-Wahlen nicht geschlagen seien. Auf die Frage nach der weiteren Entwicklung der Wohnungspreise antwortete Bauernfeind, dass die Nachfrage so hoch sei, weil das Zinsniveau so niedrig sei, es komme ganz wenig auf den Markt. Wer nicht verkaufen müsse, der wolle nicht verkaufen, wenn seine Preisvorstellungen nicht erfüllt würden. St. Pölten habe nur einen Gebrauchteigentumsmarkt, Neubau im Eigentum finde man dort kaum, Neubau finde fast ausschließlich bei Genossenschaftswohnungen statt. Wollein bekräftigte, dass Immobilien steigen würden, so lange die Zinsen niedrig seien. Zur Frage, wie hoch der Anteil von Vorsorgewohnungen am Neubau sei, antwortete Bauernfeind, dass es sich 2017 und 2018 wohl um je rund 1.000 Wohnungen gehandelt habe, genau könne man das nicht sagen, weil es sich um ganz normales parifiziertes Wohnungseigentum handle und es keinen Gesamtverkauf (des Gebäudes) durch Große gebe. Das Interesse der Investoren, Eigentumswohnungen zu kaufen, sei nach wie vor sehr hoch. Der Vorsorgewohnungsmarkt funktioniere nur dort, wo ein Mietmarkt vorhanden ist. Gerade in ländlichen Gegenden baue in der Regel die Gemeinde. Holzapfel pries Graz als einen "seit Jahrzehnten ausgeglichenen Wohnungmarkt". Laut Bauernfeind baue Graz extrem viel. Laut Wollein habe Graz hohe Richtwerte: "Die finanzieren das." Holzapfel fragte, wie das sein könne, dass in Wien die Mieten so günstig seien. In Graz sei der Richtwert um 2 Euro höher als der Wiener Richtwert von 5,58 Euro pro m2, man möge sich vorstellen, was das bei einer 70m2-Wohnung auf 20 Jahre kapitalisiert heiße, das sei sachlich nicht gerechtfertigt, aber noch sei das für den VfGH ein "zulässiger Eingriff in das Eigentumsrecht", das sei "im Ermessensspielraum des Gesetzgebers". Laut Holzapfel sei der Richtwert in Graz kein Thema, man sei mit dem Richtwert nicht unzufrieden. Laut Bauernfeind sei der Richtwert ein Wiener Thema, in anderen Städten sei man froh, den Richtwert zu bekommen, weil er höher (als die Marktmiete?) sei. Ob ein guter Zeitpunkt sei, um zu kaufen? Laut Wollein würden die Banken für Wohnbaudarlehen (?) Sicherheiten verlangen, das sei unglaublich aufwendig (für die Banken?), aber es funktioniere im Normalfall. Zur Vermarktungsdauer meinte Bauernfeind, dass die Kunden den Markt sehr gut kennen würden, es sollte keine Wohnung übrig bleiben, sonst wäre das Preisgefüge falsch. Das heißt also in meinen Worten: Wenn sich etwas zum geforderten Preis nicht verkaufen lässt, muss man halt nachlassen. Wollein ergänzte: Durch Internetrecherchen seien die Kunden so informiert, dass sie teilweise besser informiert seien als der Makler selbst. Heiterkeit im Saal. Laut Bauernfeind seien die Mieten innerhalb Wiens nicht sehr unterschiedlich, in einem Bezirk zahle man 11-12 Euro, in einem anderen 13. Wollein erklärte, dass die Wohnungen klener würden. Laut Bauernfeind könnten die Mieten eigentlich nur bei Neuabschlüssen steigen, also dauere es entsprechend, dass die Durchschnitts-Mieten steigen.

Meine Hoffnung, die anwesenden Immobilienexperten könnten mir ein bisserl bei der ungefähren Bewertung meiner Hotels Marriott (über S-Immo) und Palais Hansen (über VIG, UBM und Warimpex) helfen, zerschlug sich leider. Erstens sei der 1. Bezirk ein ganz eigener Markt, nicht wirklich vergleichbar mit anderen Bezirken. Zweitens seien das Sonderimmobilien, es komme darauf an, wieviel das Objekt mit Hotelnutzung dem jeweiligen Kaufinteressenten wert sei, und drittens komme es noch auf die Bestandsverträge an, die den Wert der immobilie sehr stark beeinflussen würden. Mein Fazit: Wenn kein Käufer da ist, der die zuletzt gebotenen (und in die Bewertung eingeflossenen) Preise zu zahlen bereit ist, kann das Objekt sehr schnell im Wert verlieren. Somit verstehe ich, dass die Immofirmen sich mit Händen und Füßen dagegen wehren, Einzelbewertungen zu veröffentlichen. Egal ob man "zu hoch" oder "zu niedrig" bewertet, schnell kann sich der Markt ändern, und sie müssen sich dann (meiner Meinung nach wohl meist zu Unrecht) dafür prügeln lassen, dass sie falsch bewertet hätten. Solange man den Verkaufspreis nicht in der Tasche hat, sind Bewertungsspielereien also nicht real. Sie kosten aber leider sehr viel Geld, den jährlichen Gutachter für jede Immobilie muss man ja bezahlen, und den meisten Aktionären wäre es wohl recht, eine zweite oder sogar dritte Bewertung zu bekommen, um sicher zu sein, dass die Bewertung realistisch ist.
S Immo ( Akt. Indikation:  15,00 /15,08, -1,06%)
VIG ( Akt. Indikation:  20,57 /20,67, -1,82%)
UBM ( Akt. Indikation:  34,00 /34,57, -2,61%)
Warimpex ( Akt. Indikation:  1,01 /1,07, -3,38%)

(Der Input von Günter Luntsch für den http://www.boerse-social.com/gabb vom 19.12.)

Christian Drastil: Wiener Börse Plausch

Wiener Börse Party #633: Heute April Verfall, Ex-Marinomed-Investor in Troubles und die Radio-Studios A, B, C und vielleicht D

Bildnachweis

1. #gabb goboersewien

Aktien auf dem Radar:Palfinger, Amag, SBO, Flughafen Wien, AT&S, Frequentis, EVN, EuroTeleSites AG, CA Immo, Erste Group, Mayr-Melnhof, S Immo, Uniqa, Bawag, Pierer Mobility, ams-Osram, Addiko Bank, Wiener Privatbank, SW Umwelttechnik, Oberbank AG Stamm, Kapsch TrafficCom, Agrana, Immofinanz, OMV, Österreichische Post, Strabag, Telekom Austria, VIG, Wienerberger, Warimpex.

Random Partner

---

AMAG Austria Metall AG
Die AMAG Austria Metall AG produziert Primäraluminium und Premium-Guss- und Walzprodukte. Im integrierten Werk in Ranshofen, Österreich werden die Kernkompetenzen im Recycling, Gießen, Walzen, Wärmebehandeln und Oberflächenveredeln kombiniert.

>> Besuchen Sie 68 weitere Partner auf boerse-social.com/partner