Immobilien: Vielfältige Investments (Teil 1) (Christoph Scherbaum)

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In keinem anderen europäischen Land ist die Wohneigentumsquote so niedrig wie in Deutschland. Die Niedrigzinsen und die Preisentwicklung locken aber immer mehr Menschen in den Immobilienmarkt. Dieser bietet neben dem klassischen Eigenheim jede Menge andere Investitionsmöglichkeiten. Ein Überblick in mehreren Teilen. Hier Teil 1.

Der Traum vom eigenen Häuschen im Grünen ist in der DNA der Deutschen fest verankert. Das hängt wohl nicht nur mit der erfolgreichen Werbung von Bausparkassen und Banken zusammen, sondern auch mit der Sehnsucht nach einem eigenen Garten und dem Wunsch nach der „eigenen Scholle“. So wundert es nicht, dass der Bausparvertrag ebenso wie Schrebergarten und Gartenzwerg typisch deutsche Attribute sind.

Doch wie so oft gehen Wunsch und Wirklichkeit weit auseinander. Die Deutschen sind ein Volk von Mietern. Dennoch ist in der Presse laufend von einer Immobilienblase (vor allem in den Großstädten) zu lesen. Aber dass diese Blasen selten dort entstehen, wo die meisten sie vermuten, wird geflissentlich verschwiegen. Trotzdem müssen Immobilienanleger genau hinschauen, wenn es um Betongold geht. Sonst wird am Ende aus einer teuren Immobilie ein Haufen wertloser Steine. Egal ob Eigenheim, vermietete Eigentumswohnung, Immobilienfonds oder Immobilieninvestments mit Aktien: Grundsätzliche Risikoerwägungen müssen auch beim emotionalen Sachwert Immobilie stets berücksichtigt werden.

Wohnen in Deutschland:
Ein Volk von Mietern

Schaut man auf die rund 29 Millionen bestehenden Bausparverträge in Deutschland und setzt sie mit den etwa 40 Millionen Haushalten ins Verhältnis – das Immobilienthema müsste ein Massenthema sein. Die Wirklichkeit ist eine andere.

Tatsächlich kommt Deutschland auf eine Wohneigentumsquote von weit unter 50 Prozent. Das heißt nicht einmal jede Zweite Wohnimmobilie gehört seinen Bewohnern. In Europa bildet Deutschland damit das Schlusslicht. Im Schnitt kommt die EU auf eine Wohneigentumsquote von 70 Prozent. Die Lage in Deutschland sieht wie folgt aus:

Laut Daten des Statistischen Bundesamtes aus dem Jahr 2014 wurden 16,4 Millionen aller Wohnungen von ihren Eigentümern selbst bewohnt, das entspricht einer Wohneigentumsquote von 45,5 Prozent. Gleichzeitig lebten 2014 in den von ihren Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen 50,7 Prozent der Bevölkerung in Deutschland. Eine Eigentümerwohnung hatte im Jahr 2014 im Schnitt 2,4 Bewohner, eine Mietwohnung nur 1,8.

Historische Gründe. Bleibt die Frage, warum Deutschland ein Land der Mieter ist. Einer der Hauptgründe ist sicherlich dem Wiederaufbau nach dem zweiten Weltkrieg geschuldet. Damals stand die Bereitstellung von Wohnraum im Vordergrund. Diese wurde meist durch öffentliche Bauherren wahrgenommen, die in den Städten günstigen Mietwohnraum bauten und seither vermieten. Mehrere Generationen von Mietern wurden so herangezogen, die keinen Bedarf an Wohneigentum hatten.

Allerdings gibt es hier auch regionale Unterschiede. Während in Flächenstaaten die Wohneigentumsquote traditionell höher liegt, ist Wohnen zur Miete in vielen Städten Normalität. Hamburg hatte im Jahr 2014 etwa eine Wohneigentumsquote von nur 22,6 Prozent, Berlin sogar lediglich von 14,2 Prozent. Das Saarland wiederum kommt auf eine überdurchschnittliche Quote von 62,6 Prozent. Man sieht:

Wohnen in Deutschland ist stark vom Gegensatz Stadt – Land geprägt. Doch auch hier ist Bewegung drin. Auslöser ist die in der Finanzkrise eingeläutete Niedrigzinsphase. Durch immer niedrigere Zinssätze war es für mehr Menschen möglich, eine Finanzierung zu stemmen. Diese Entwicklung hat in vielen ländlichen Regionen allerdings kaum Auswirkungen auf die Immobilienpreise gehabt. Kein Wunder:

Ein neues Baugebiet lässt sich mit genügend Freiflächen schnell ausweisen und durch Neubauten bevölkern. In vielen (Groß-)Städten ist es dagegen deutlich schwerer, der steigenden Nachfrage Herr zu werden. Neben fehlenden Grundstücken sorgen auch die hohen Auflagen für Probleme. Die Folgen:

Zum Teil exorbitante Preissteigerungen bei Bestandsimmobilien und Neubauten. Besonders die Metropolen mussten in den letzten Jahren hierbei kräftige Preiserhöhungen hinnehmen. Selbst die Bundesbank warnte schon vor Übertreibungen in einzelnen Städten.

Ein Ende des Nachfragebooms ist indes nicht in Sicht. Immer mehr Menschen zieht es in die großen Ballungsräume, wo Jobs und Freizeitangebote eng beieinander sind. Die Preisentwicklungen wiederum sorgen dafür, dass viele Privatinvestoren finanziell nicht mehr in der Lage sind, Immobilieneigentum anzuschaffen. Großstädte dürften also auch auf mittlere Sicht fest in den Händen von großen Vermietern sein. Politische Ambitionen daran etwas zu ändern gibt es bislang nicht, seit die Eigenheimzulage 2005 abgeschafft wurde. Auch durch den demografischen Wandel und die Vererbung von Wohneigentum dürfte sich wenig an den aktuellen Zuständen ändern.

Es sind also für Investoren mit genügend Finanzmitteln durchaus goldene Zeiten in Deutschland. Ein Defizit beim Wohnungsbau in der Größenordnung von mehreren hunderttausend Wohnungen lässt Spielraum für Renditen. Aber aufgepasst: Privatinvestoren als Vermieter haben vieles zu beachten, was die Rendite schmälern kann. Es gibt ja noch jede Menge andere Möglichkeiten um vom Immobilienboom in Deutschland profitieren zu können.

Immobilienkauf –
ein Bund fürs Leben!

Liebe auf den ersten Blick – das kommt auch bei der Suche nach der Wunschimmobilie vor! Wer mit seiner Entscheidung aber langfristig glücklich sein will, sollte bei der Wahl der eigenen vier Wände nicht nur die Emotion sprechen lassen, sondern auf fünf Punkte achten, weiß Marcus Rex, Geschäftsführer von PLANETHYP:
1. Was kann ich mir leisten?
Als Basis jeder Baufinanzierung sollte ein ehrlicher Kassensturz dienen. Ermitteln Sie objektiv, wie viel Geld Ihnen im Monat für das Darlehen zur Verfügung steht.
2. Kaufen statt Mieten
Falls Sie unschlüssig sind, ob Sie eine Kaufentscheidung treffen sollen, rechnen Sie sich aus wie viel Miete in die Tasche Ihres Vermieters wandert.
3. Zinstief nutzen
Baufinanzierungszinsen sind nach wie vor auf einem niedrigen Niveau. Günstige Darlehen erlauben Ihnen eine höhere Tilgung und damit eine schnellere Entschuldung.
4. Langfristig absichern
Zinsbindungen zwischen 20 und 30 Jahren sichern das aktuelle Zinsniveau oft bis zur vollständigen Rückzahlung und schützen Sie vor Zinserhöhungen.
5. Für das Alter vorsorgen
Mit einer lastenfreien Immobilie können Sie im Alter Ihre monatlichen Ausgaben deutlich senken und haben gleichzeitig ein wichtiges Element Ihrer Altersvorsorge geschaffen.

Die eigenen vier Wände

Für viele Menschen ist der Traum von den eigenen vier Wänden ein Lebensziel, das sich angesichts historisch niedriger Zinsen immer leichter verwirklichen lässt. Wären da nicht die zum Teil drastisch gestiegenen Immobilienpreise, die den Zinseffekt kompensieren. Aber nichts ist unmöglich.

Beim Blick auf die monatlichen Mietausgaben sagen sich viele Menschen: Das Geld kann ich auch in meine eigene Wohnung oder mein eigenes Haus stecken. Der Ansatz ist so richtig, wie falsch zugleich. Denn aus einer monatlichen Kaltmiete von 1.000 Euro lässt sich zwar eine monatliche Kreditrate in gleicher Höhe stemmen. Aber auf einen Immobilieneigentümer kommen deutlich mehr Kosten zu, als auf die Schnelle ersichtlich ist.

Kühl kalkulieren. Sinnvoller ist es daher das gesamte monatliche Budget dahingehend abzuklopfen, welcher Betrag für das Projekt „eigene Immobilie“ überhaupt zu Verfügung steht. Wenn dann noch die zahllosen versteckten Kosten des alltäglichen Lebens in dieser Kalkulation enthalten sind, steht am Ende eine Zahl im Raum. Wichtig ist: lieber weniger einkalkulieren, als mehr!

Mit dieser Summe kommt man auf eine monatliche Maximalbelastung. Zusammen mit im Idealfall ebenfalls vorhandenem Eigenkapital lassen sich im Internet schnell Größenordnungen errechnen, was eine Immobilie maximal kosten darf. Dann kann es bereits zum ersten Termin bei der Hausbank gehen. Diese deckt Schwachstellen in der eigenen Kalkulation auf und hat vielleicht noch nützliche Tipps parat.

Tatsächlich finanzieren muss ja dennoch nicht dort. Viel schwieriger als die Suche nach dem Finanzierungspartner ist die Suche nach dem passenden Immobilienobjekt. In leergefegten Immobilienmärkten ist das nicht zu unterschätzen. Dabei sind der Kreativität keine Grenzen gesetzt. Erfolgreich kann der Handzettel in der gewünschten Wohngegend ebenso sein, wie der teurere Weg über einen Makler. Selbst die Internetportale bieten manchmal die Traumimmobilie an.

Was ist eine Traumimmobilie? Diese Frage beantwortet naturgemäß jeder Mensch anders. Entscheidend sind dabei am Ende weniger die Fragen nach der Fliesenfarbe, sondern vor allem auch die Emotionen. Gefühle spielen beim Immobilienkauf (oder Bau) immer eine Rolle – das mag auf den ersten Blick seltsam klingen, aber es ist Fakt.

Es wird oft vergessen und führt so nicht selten zu Problemen. Daher ist es ratsam, wenn alle Beteiligten (Ehepartner, Kinder) bei der Immobiliensuche miteinbezogen werden und die jeweiligen Wünsche Berücksichtigung finden. Denn: Ein Eigenheim ist nicht einfach eine Immobilie, sondern ein Zuhause in dem sich alle Bewohner wohlfühlen sollen.

Lage, Lage, Lage. Geht es nach den Maklern, gibt es bei der Immobiliensuche nur diesen einen Faktor. Für eine Immobilie als Kapitalanlage sind dabei allerdings andere Punkte entscheidend, als für ein Zuhause. Insofern muss beim Eigenheim einfach alles stimmen. Faule Kompromisse gleichen den Kostenvorteil eines Schnäppchens nicht aus. Wichtige Punkte sind nicht nur die Verkehrsanbindung mit Auto und öffentlichen Verkehrsmitteln, sondern auch Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte sowie sportliche und kulturelle Einrichtungen. Die Bedürfnisse sind dabei höchst unterschiedlich, deshalb lassen sich hier keine einheitlichen Kriterien erstellen. Hinzu kommt: Nachbarn. Nichts ist schlimmer, als wenn sich die Nachbarschaft nach einem halben Jahr als völlig inkompatibel zum eigenen Lebensgefühl entpuppt.

Wenn die Traumimmobilie dann endlich gefunden ist, stellt sich die Frage nach der Finanzierung. Der monatliche Rahmen ist gesetzt. Im Idealfall fanden bereits vor der Suche erste Gespräche mit der Bank statt. Die Details klärt jeder am besten direkt mit dem Finanzierungsfachmann – entweder von einem großen Darlehensvermittler oder einer Bank.

Entscheidende Faktoren sind dabei eine schnelle Tilgung (2 Prozent Tilgungsrate sollten es mindestens sein), lange Zinsbindungen (15 Jahre und mehr) und die Möglichkeit Sondertilgungen zu tätigen. Wenn dann endlich der Notartermin feststeht, kann der Champagner schon mal kalt gestellt werden. Ein neues Zuhause muss schließlich gebührend gefeiert werden!

Dieser Beitrag ist ein Stück aus marktEINBLICKE – dem Quartals-Magazin der Börsenblogger-Redaktion für Geldanlage und Lebensart. Erhältlich am Kiosk, als Online-Ausgabe oder im Abo. www.markteinblicke.de

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