Magazine Interview: Mister Buwog und Deputy Mister Buwog

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CEO Daniel Riedl gilt als Mister Buwog . Mit dem von der börsenotierten Deutsche Wohnen gekommenen CFO Andreas Segal bildet er seit Anfang 2016 bewusst eine Quasi-Doppelführung. Die beiden sprechen mit einer Stimme, wie auch das Interview auf den folgenden Seiten beweist. Egal, ob es um Kapitalrecycling, zwei Peer Groups oder zB Wienerberger geht. 

Für Ende Februar haben wir diesen Talk vereinbart und zufällig ist die Buwog gerade jetzt im Match mit Raiffeisen Bank International um den ATXFive-Platz. Wir sind mittendrin in der fünftägigen-Bewertungsphase und aktuell liegt die Buwog vorne … (Anm.: ist sich ausgegangen, Buwog bleibt als einziges Immo-Unternehmen im ATXFive, das wurde vom ATX -Komitee knapp vor Redaktionsschluss bestätigt)

Daniel Riedl: (noch vor dem Wissen über den Verbleib): Natürlich freuen wir uns, wenn wir im ATXFive sind. Wenn nicht, gibt es Ansporn,  wieder reinzukommen!

Andreas Segal: Für unsere Aktionäre haben internationale bzw. europäische Indizes, wie beispielsweise der EPRA-Index, wahrscheinlich eine größere Bedeutung. Aber keine Frage, im ATXFive zu sein, ist ein Ansporn. 

 
Es wäre Ihre 2. Periode im ATXFive und die Zahl 2 kommt bei der Buwog sowieso häufig vor: Gegenüber der Immofinanz -Abspaltung mit der Mitte aus ersten Preisbändern und erstem Kurs ergibt sich eine Kursverdoppelung. Im Unternehmen hat sich die Anzahl der Mitarbeiter seit dem eigenständigen Listing verdoppelt und ich sitze hier erstmals auch mit zwei Top-Managern eines Unternehmens bei einem Interview, CEO und Deputy CEO/CFO. Aus dem Markt hört man Positives über Sie beide als Synchron-Gespann und Sie hätten sehr viel zu erzählen. Gibt es eine neue Equity Story der Buwog? Wie sehr hat sich die Story seit dem Börsengang verändert?

Riedl: Wir sind unserer Geschichte in jedem Fall treu geblieben. Was es jedoch laufend braucht, ist ein gewisses Maß an Adaptierung und das findet auch statt. Aus der Storysicht haben wir immer schon in den eigenen Bestand gebaut und Projektentwicklung gemacht. Adaptiert haben wir, dass wir nun auch in Deutschland in den Bestand bauen, um das zu ersetzen, was aufgrund der aktuellen Situation am Markt an Zukäufen nicht oder nur schwer zu bekommen ist. Wir haben also behutsam adaptiert und uns den Gegebenheiten angepasst. Das Wesentliche ist, dass das Sentiment gegenüber Development viel besser wurde. 2014 wurden wir gekauft, „trotzdem“ wir Development betreiben, heute „weil“ wir das tun. Wir sind die einzigen im börsennotierten Wohnimmobilienbereich mit lange gewachsenen Development-Strukturen, sind zur richtigen Zeit am richtigen Markt und wir verdienen Geld damit. Bei den Zukäufen tun sich alle schwer, das Volumen hat sich massiv reduziert und ausgewichen wird auf Käufe ganzer Gesellschaften, wie man jetzt bei conwert gesehen hat.
Wir dagegen wollen nicht auf teure Takeovers übergehen. 

Segal: Wir schaffen mit unseren Developments langfristig auch ein neues Portfolio und die Neubauqualität ist natürlich eine ganz andere als im Sekundärmarkt. Man hat ein interessantes Risiko/Return-Modell für das Kapitalmarktprodukt als Ergänzung zum Bestand, das ist gut für die Equity Story. Wir kennen viele, die beim FFO zwischen 4 und 5 Prozent liegen, wir wollen hingegen bei 6 bis 6,5 Prozent FFO-Yield liegen. Klar, es gibt etwas mehr Risiko. Das sehen wir aber entspannt, weil wir eben mehr Yield haben. Diese Add-On-Strategie sehen wir über die Zyklen des Immobilien- und Kapitalmarktumfelds hinaus als Mehrwert.

Sie kommen aus einer börsennotierten Unternehmung, die das Fünffache der Market Cap hatte. Wo sehen Sie die Unterschiede zur kleineren Buwog mit österreichischem Spirit?

Segal: Ich glaube, es ist keine Frage des Österreich-Spirits. Als größeres Unternehmen hat man einfach einen leichteren Zugang zum Kapitalmarkt mit besseren Kapitalkosten und auch auf der Asset-Seite ist das Geschäft skalierbar. Den Overhead, den man braucht, kann man mit nur geringem Mehraufwand für die doppelte Menge an Assets nehmen. Oder: Die angesprochene Deutsche Wohnen hatte vor wenigen Tagen overnight 1,3 Milliarden Euro zu fantastischen Konditionen begeben. Auch mit der Kostenquote kommt man als kleineres Unternehmen nicht mit. Die Buwog dafür hat lange Erfahrung und ist innovativ. Auch ein Großer kann nicht so leicht ein Developmentbusiness aus dem Boden stampfen, da haben wir einen Vorsprung, auch was Produktinnovation angeht. Wir haben in der Vergangenheit oft den First Mover gespielt, und diesen Vorteil glaubt man uns, weil wir einen guten Track Record mit der Add-on-Strategie haben.

Riedl: Wir gehen davon aus, dass das Development auch bei anderen künftig eine größere Rolle spielen wird. Wir haben einen Vorsprung, nämlich u.a. eine Pipeline mit Grundstücksvorräten für die nächsten sechs bis sieben Jahre. Wir wollen immer für fünf Jahre Grundstücke an Bord haben, mit denen wir Kapitalrecycling  vom Development zum Verkauf von Eigentumswohnungen und dem Neuerwerb von Grundstücken durchspielen. Für uns ist die Grundstücksakquisition wichtig, denn verkaufte Objekte sollten wieder durch neue ersetzt werden. Wir brauchen heute für die nächsten sieben Jahre kein neues Grundstück, sondern erst für den Zeitraum danach - das ist ein Riesenvorsprung.

Segal: Wir haben eine Art „Perpetuum mobile“ generiert. Vor zehn Jahren hatte man Schwierigkeiten einen Developer an der Börse zu listen, weil es einfach Volatilitäten gibt und das Development nicht so genau quartalsweise planbar ist, wie etwa das Bestandsgeschäft. Man hat Zyklen, etwa wetterbedingte Verzögerungen auf der Baustelle.

Riedl: Die meisten Verschiebungen gibt es bei Genehmigungen.

Segal: In Summe geht es um ein nachhaltiges Kapitalmarktprodukt. Man will nicht one-off bewertet werden, sondern es geht vor allem um die Kontinuität. Das ist wichtig, damit man auch attraktive Bewertungen hat. Das - wie ich es vorher genannt habe - „Perpetuum mobile“ ist weiters wichtig, um Eigenfinanzierung durch Recycling von eigenen Kapitalströmen zu ermöglichen.

Riedl: Und gute Margen haben wir obendrauf! Ein Teil geht in die Dividende. Freilich funktioniert das bei Eigentumswohnungen besser als bei Mietwohnungen, da bei den Eigentumswohnungen die Kundenanzahlungen kommen und die Finanzierung unterstützen, so ist das Eigenkapital nicht so lange gebunden. 

Wie teilen Sie beide sich die Roadshowtage auf? Wie viele Roadshowtage macht die Buwog und wer von Ihnen beiden macht - neben der IR-
Abteilung - welche Parts?
Riedl: Ausgangssituation war, dass ich alles gemacht habe, bevor Du (blickt auf Segal) gekommen bist und heute fast alles Du machst. (lacht) Nein, im Ernst: Wir haben da eine gute Aufteilung gefunden. Ich fahre zum Beispiel dorthin, wo ich einen Bekanntheitsbonus habe, mache zum Beispiel aktuell mehr die heimischen Termine, wie Zürs und Stegersbach. 

Segal: Wir hatten im letzten Jahr über 350 Termine mit Investoren, waren auf Roadshows in allen wichtigen Städten wie New York, Boston, London, Paris, Amsterdam usw. Am Ende des Tages ist es aber nicht die Frage, wer wo hinfährt, sondern die Frage ist: Sprechen wir aus einem Munde?

… hab ich gemerkt.

Segal: Ja, das merken wir auch, wenn wir in diversen Foren reden, dann das Feedback kommt und wir es untereinander abgleichen. Ich glaube, wir haben beide sehr langjährige Beziehungen zu Investoren, Analysten und Banken …

… ich habe von einer Commerzbank -Tätigkeit im Lebenslauf gelesen.

Segal: Das war sicher eine wichtige Grundausbildung, aber in den vergangenen Jahren war ich einfach in MDAX-Konstellationen im Immobilienmarkt, Kollege Riedl bei der Immofinanz. Wir haben dieselbe Vision, was die Zukunft der Buwog angeht. Doch freilich gehört hie und da auch interne professionelle Streitkultur dazu. 

Riedl: Nach außen geht es um Vertrauen.

Gibt es mehr Kapitalmarktarbeit als früher?

Riedl: Ja (als Ausruf)! Es ist für unser Wachstum wichtig, die Nähe zum Kapitalmarkt zu haben und das geht nur über permanenten Kontakt mit bestehenden und neuen Investoren. Ich mache wohl mehr Medienarbeit, Herr Segal macht mehr Kapitalmarktarbeit und es ist im Grunde egal, wer das macht, weil wir 100-prozentig akkordiert sind. Wir bekommen auch beide die Termine, da gab es nie ein Problem.

Segal: Wir hatten in den vergangenen Monaten drei Placements, da gab es viel zu kommunizieren, weil es den Aktienkurs kurzfristig doch unter Druck gebracht hat. Aber wir haben trotz dieser Placements eine starke Performance und hatten gleichzeitig einen signifikanten Inflow an neuen Investoren.

Riedl: Wir haben ganz langfristig orientierte Investoren wie BlackRock und Fidelity, die schon jetzt größer sind als die Immofinanz in unserem Aktionärskreis. Die Qualität des Investorenkreises ist gestiegen und wir führen immer sehr  hochwertige Gespräche mit dieser Investorengruppe.

Segal: Wenn ich hier kurz ergänzen darf …

Riedl: (lacht)… ausnahmsweise …

Segal: .. danke. Es ist gelungen, Transparenz zu schaffen und ein Gefühl für die Zahlen und die Equity Story zu geben. Auch hier haben wir eine große Qualitätssteigerung erreicht.

Riedl: Ich hatte noch nie in einem Investorengespräch das Gefühl,  dass mir jemand gegenübersitzt, der mir die Zahlen nicht glaubt. Es kamen Anregungen, noch viel mehr zu publizieren und wir können und tun das auch, da die Story stimmt.

Bei Investorentagen geht es um die Aktie oder Bonds. Kommt es vor, dass ein Institutioneller sagt, dass er
direkt bei einem Development dabei sein will?

Riedl: Ganz selten, meist sitzt einem jemand gegenüber, der entweder in Bonds oder Aktien investiert, das sind verschiedene Ansprechpartner. Selbst bei Wandelanleihen ist nach Wandlung oft ein anderer Ansprechpartner da. Das ist sehr spezialisiert und das Development ist da eine ganz andere Geschichte, die Equity-Investoren wollen kein Direktinvestment.

Segal: Das ist auch nicht unsere Finanzierungsstrategie. Ein Beispiel ist der angesprochene Convertible, den ich als starke Emission mit gutem Timing sehe. Da waren lauter Convertible-Spezialisten interessiert. Die Idee ist es, in den nächsten 18 Monaten zu versuchen, ein Rating zu erreichen, da kann nur „Investment Grade“ das Ziel sein. Das Ergebnis des Prozesses kennen wir heute noch nicht. Jedenfalls ist dann der Mix aus Convertible, Straights oder Equity stets möglich. Joint Venture Strukturen sind bei uns kein Thema.

Riedl: Ich war jahrelang bei Immoeast und Immofinanz mit Joint-Venture-Themen konfrontiert. Das brauche ich nicht noch einmal. 

Segal: Noch eine Ergänzung zum Thema Rating, denn das ist uns sehr wichtig: Im Bankenmarkt ist derzeit der Spread zwischen der kurzfristigen und risikobehafteten  Projektfinanzierung und der rein Asset-based Finanzierung bei nur 40 bis 50 Basispunkten. Das ist sehr günstig und gut für uns, normal kann das auch bei mehr als 100 Basispunkten liegen. Und irgendwann wird der Spread wieder größer werden und dann ist ein Rating für den Bondmarkt sehr wichtig, weil wir da flexibel agieren können. Als Developer hat man zwei Risiken: Einerseits gibt es nicht so den Zugang zum Finanzierungsmarkt und man ist zu hoch geleveraged, das zweite Risiko ist eine Pipeline ohne Nachfrage.  Beide Risiken fallen bei der Buwog weg: Wir haben Zugang zu Kapitalquellen auf Basis der Bestandsaktivitäten mit Vermögen von EUR 3,5 Mrd. plus. Wir haben auch nicht das Exitrisiko, dass niemand mehr unsere Eigentumswohnungen will. Denn unsere Assetmanager würden jubeln, weil sie dann den Bestand zur Vermietung hätten, den sie brauchen. Insofern ist bei einem Glauben an die Mietmärke in den Städten Berlin, Hamburg und Wien, wo wir aktuell entwickeln, das Risiko unserer Developments minimal.

Riedl: Wir sind bei den Banken auch als Developer gern gesehener Partner.

Stichwort Partner. Wir haben über ATXFive und ATX gesprochen. Die Zusammenarbeit mit Banken ist klar, aber gibt es mit anderen ATX-Immogesellschaften oder zB ATX-Members wie Wienerberger Kooperationen? 

Riedl: Banken natürlich und ja, auch Wienerberger! Wir bauen jetzt in Berlin-Köpenick Mietwohnungen ohne klassische Wärmedämmung mit einem Wienerberger-Spezialprodukt, bei dem die Wärmedämmung gleich im Ziegel integriert ist, das probieren wir aus und haben da große Hoffnungen. Wir wollen uns nicht als die größten aller österreichischen Patrioten verkaufen, wir sind mit Österreichern und Deutschen gleichermaßen aktiv und werden am Kapitalmarkt auch so wahrgenommen. Ob wir in Wien oder in Berlin mit Headquarter wären, ist den Investoren egal. Die Spezialität unseres Österreich-Geschäfts hat man nun verstanden, da gibt es Besonderheiten, die in Deutschland nicht gehen. Insgesamt werden wir als deutschsprachiges Unternehmen wahrgenommen, aber der Sitz bleibt in Wien.

Wen sehen Sie als Ihre Peer Group an?

Segal: Die Peer Group sind mittlerweile eigentlich ausschließlich deutsche Unternehmen. Natürlich Vonovia - jetzt noch viel mehr -, Deutsche Wohnen, LEG, TAG, Grand City, ADO. Wir überlegen aber aktuell, ob das noch unsere Peer Group ist.

Weil das reine Bestandshalter sind?

Segal: Sie werden sich öffnen, denken wir. Aber wir schauen auch nach UK, Frankreich und USA. Das Modell des Developments ist da viel etablierter als im deutschsprachigen Raum. Wir wollen für den deutschsprachigen Raum Best Practice sein. International kann man immer wieder weiterschauen auch in Richtung REITs und damit in Richtung einer alternativen Peer Group.

Und wie geht es Ihnen mit einer anziehenden
Inflation?

Segal: Eine superspannende Frage. In der reinen Theorie werden wir es wie alle anderen anlagebasierten Unternehmen nicht schaffen, aus einem Zinssog ganz rauszukommen. Steigen Zinsen, wird das Auswirkungen auf Aktienkurse haben. Das Schöne ist, dass wir daraus keinen Pessimismus ableiten. Es ist Aufgabe eines erfahrenen Managements, diese Zyklen auch zu reiten. Wir sind zu lange im Business, als dass wir nicht gegensteuern könnten.

Riedl: Das gilt auch für unser Developmentgeschäft. In guten Zeiten kaufen die Leute Wohnungen, weil sie Geld haben. In schlechten Zeiten kaufen die Leute Wohnungen, weil sie Angst haben und Sicherheit suchen. Das einzige Segment, das in schlechteren Zeiten auch deutlich schlechter funktioniert, ist das Reihenhausgeschäft. Junge Familien kaufen Reihenhäuser aus Zuversicht auf Einkommenszuwachs und in der Krise fällt genau all das weg. Das Reihenhaussegment haben wir in Wien 2008 bis 2010 massiv zurückgefahren.

Aus dem "Börse Social Magazine #2" - 1 Jahr, 12 Augaben, 77 Euro. Ca. 100 Seiten im Monat, ca. 1200 Seiten Print A4

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