Die Mietpreisbremse: Die unliebsamen Folgen von Eingriffen in Eigentümerrechte (Gerald Hörhan)

Die deutsche Regierung hat vor wenigen Wochen die sogenannte Mietpreisbremse beschlossen. Die Mietpreisbremse besagt, dass Neuvermietungen in Großstädten (mit Ausnahme von Neubauten) nur maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete sein darf, sprich Mietpreisspiegel. Das Ziel des Gesetzes ist es, die angeblich überhöhten Mieten zu regulieren, damit Wohnen in den großen Städten leistbar bleibt. Der Mietpreisspiegel wird in den meisten Städten jährlich auf Basis der Vermietungsdaten des letzten Jahres ermittelt. Er hinkt daher dem Marktniveau 1-2 Jahre hinterher.

Das Gesetz ist allerdings wenig durchdacht und wird einige unliebsame Folgen haben.

Die Mietpreisbremse verringert nicht die Nachfrage nach Wohnungen und erhöht auch nicht das Angebot an geeigneten Wohnungen (eher das Gegenteil wird der Fall sein). Falls Angebot und Nachfrage zu weit auseinanderliegen, und gesetzliche Vermietungsbeschränkungen vorliegen, findet der Markt andere Wege, um den Nachfrageüberschuss zu regeln. Das sind beispielsweise Möblierung der Wohnung, Ablösebeträge, oder die kurzfristige Vermietung der Wohnung über Plattformen wie AirBnB. Dies führt sicher nicht dazu, dass Wohnen für den Durchschnittsbürger leistbarer wird, das Gegenteil wird der Fall sein. Die Zahlungsbelastung wird anstelle von monatlich auf Einmalzahlung Up Front umgewandelt. Viele Leute können sich vor allem anfängliche Ablösebeträge nicht leisten, was dazu führen wird, dass nur mehr wohlhabende Leute mit ausreichend Cash in der Stadt leben können.

Das Gesetz ist sehr stark diskriminierend, da vor allem Immobilienbesitzer in aufstrebenden Bezirken unter der neuen Verordnung leiden werden. Berlin ist ein gutes Beispiel dafür. In Berlin Charlottenburg (Kudamm und Umgebung) sind die Mieten seit Jahren hoch, und der Mietpreisspiegel liegt ca. 10%-20% unter dem Marktniveau. Faktisch wird sich dort nicht viel bei den Mieten und Immobilienpreisen ändern. Anders sieht es in Berlin Neukölln aus. Vor wenigen Jahren waren die Mieten dort noch bei Euro 5 oder 6 pro m2, jetzt liegt das Marktniveau zwischen Euro 8 und 11 pro m2. Da der Mietpreisspiegel vergangenheitsbezogen ist, dürfen Neuvermietungen nur maximal 6-7 Euro pro m2 betragen (wesentlich geringer als das Marktniveau), was defacto einer Teilenteignung der Immobilienbesitzer in diesen Lagen gleichkommt. Die Immobilienpreise, die auf einer zukünftigen Ertragssteigerung beruhen, werden sinken, und die Investitionen in diesen Lagen werden deutlich zurückgehen. Das führt letztendlich dazu, dass die Ghettobildung innerhalb der Städte wieder steigen wird, und der Trend zur Verbesserung der Lebensqualität in den Städten umgekehrt wird.

Die Ausnahmen des Gesetzes hinsichtlich Luxussanierungen, Komplettsanierungen und Neubauten (die von der Mietpreisbremse weitgehend ausgenommen sind), wird dazu führen, dass viele Immobilienbesitzer ihre Immobilien zu Luxuswohnraum umwandeln, der dann teuer und ohne Beschränkungen vermietbar ist. Kleine 1 und 2 Zimmer Wohnungen gibt es bereits jetzt zu wenig (im Neubau werden bereits vor allem große Wohnungen und Luxusbleiben gebaut), und das Angebot an stark nachgefragten einigermaßen leistbaren Kleinwohnungen wird weiter zurückgehen. Nicht wirklich im Sinne des Erfinders des Gesetzes.

Das Gesetz passt perfekt in den Trend zur Überregulierung und Bevormundung der Bürger. Viele Punkte der Mietpreisbremse sind noch offen, eines ist gewiss: Der bürokratische Aufwand wird massiv steigen, potentielle Mieter werden viel Papier unterschreiben müssen bevor sie eine Wohnung bekommen, und Rechtsanwälte werden sich eine goldene Nase verdienen.

San Francisco, die aufgrund der Tech Branche boomende Stadt an der Westküste der USA kann für den deutschen Mietmarkt als warnendes Beispiel dienen. In San Francisco gibt es starke Baubeschränkungen, und strenge Mietkontrollen (davon ausgenommen sind Neuvermietungen bei Luxusimmobilien). Die Nachfrage nach Wohnraum ist riesig, das Angebot minimal. Das hat unliebsame Folgen: Wer eine Wohnung sucht, muss sehr lange suchen, und in der Regel üppige Ablösen oder Vermittlungsgebühren bezahlen, um dann eine 2 Zimmer Wohnung für wohlfeile USD 3.000 bis USD 5.000 mieten zu können, wohlgemerkt exklusive Betriebskosten (die in den USA ziemlich hoch sind). Es werden die übelsten Tricks verwendet um Bestandsmieter zu vertreiben, und ebenso werden üble Tricks verwendet um die Wohnungsnot auszunutzen und Wohnungssuchende zu melken. Eigentlich ist der Zweck der Regulierung, den Mieter zu schützen; faktisch führt die extreme Ungleichheit zwischen Angebot und Nachfrage dazu, dass Scharlatanen und Gaunern Tür und Tor geöffnet wird, es starke Diskriminierungen innerhalb des Wohnungsmarktes gibt und Wohnen letztendlich teurer wird.

Es bleibt zu hoffen dass die Mietpreisbremse bald vor dem Bundesgerichtshof aufgehoben wird und dass Politiker verstehen, dass Mietpreisgrenzen nicht tauglich sind, einen krassen Unterschied zwischen Angebot und Nachfrage auszugleichen. Diesen Ausgleich kann nur ein boomender Immobilienmarkt, gepaart mit einer großzügigen Vergabe von Baugenehmigungen für kleine Wohnungen, herstellen. Wenn es nach dem Wunsch der Linkspartei ginge (drakonische Mietpreisbeschränkungen), dann würde es für den Durchschnittsbürger in allen deutschen Großstädten heißen: „Draußen bleiben, Zutritt nur für Reiche“; die dann nötigen Ablösesummen, oder die AirBnB Mieten, kann sich nämlich wirklich kein Normalverdiener leisten.

Christian Drastil: Wiener Börse Plausch

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